不動産登記法

2不動産登記法の基本

不動産登記法は、土地や建物の現況と権利関係を登記記録に記録し、誰でも確認できるようにするための法律です。登記記録を見ることで、対象となる不動産の内容と、その不動産について誰がどのような権利を持っているのかを確認できます。

登記によって公示される内容は、大きく2つに分かれます。1つは、土地の所在・地番・地目・地積や、建物の種類・構造・床面積などの物理的状況です。もう1つは、所有権・抵当権・地上権・賃借権などの権利関係です。

物理的状況と権利関係を分けて記録することで、不動産の内容を特定し、取引の安全を図ります。まずこの2つを区別することが、不動産登記法を理解する入口です。

4表示登記と権利登記

表示登記は、表題部に不動産の物理的状況を記録する登記です。建物を新築した場合の表題登記や、建物がなくなった場合の滅失登記などが代表例です。表示登記には、原則として申請義務があります。

権利登記は、権利部に所有権や抵当権などの権利関係を記録する登記です。所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などが代表例です。権利登記は原則として任意ですが、登記を備えることで第三者に権利を主張できる対抗力があります。

ただし、権利登記がすべて任意というわけではありません。相続登記と、登記名義人の氏名・住所等変更登記は義務化されています。原則と例外を分けて覚えましょう。

【注意ポイント】

権利登記は原則任意ですが、相続登記と氏名・住所等変更登記には申請義務があります。

6対抗力と公信力

所有権移転などの権利登記を備えると、その権利取得を第三者に主張できます。この効力を対抗力といいます。

一方、日本の不動産登記には公信力がありません。公信力とは、登記の内容を信じて取引した人を当然に保護する効力です。

したがって、不動産登記には第三者に対抗する力はありますが、登記名義人を真の権利者だと信じただけで、必ず権利を取得できるわけではありません。「対抗力あり・公信力なし」を1つの組合せとして覚えましょう。

【注意ポイント】

登記には対抗力がありますが、公信力はありません。登記を信じただけでは足りません。

8共同申請と単独申請

権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同して申請します。登記によって利益を受ける人が登記権利者、不利益を受ける人が登記義務者です。

売買による所有権移転登記では、買主が登記権利者、売主が登記義務者です。抵当権設定登記では、抵当権者が登記権利者、抵当権を設定する人が登記義務者になります。

これに対し、表示に関する登記は原則として単独申請です。また、権利登記でも、所有権保存登記、相続・合併による登記、登記手続を命じる確定判決による登記、氏名・住所等変更登記などは単独申請できます。

所有権保存登記は、最初に行う所有権の登記です。申請できる人は、表題部所有者やその相続人などに限られます。また、相続人に対する遺贈による所有権移転登記は単独申請できますが、相続人以外への遺贈は原則として共同申請です。

判決による単独申請では、単に権利の存在を確認する判決ではなく、登記手続を命じる確定判決であることが必要です。

【注意ポイント】

判決なら何でも単独申請できるわけではありません。登記手続を命じる確定判決が必要です。

10申請情報・添付情報

申請情報は、登記の目的、登記原因、当事者、不動産の表示など、登記申請の本体となる情報です。

登記原因証明情報は、売買・相続・抵当権設定など、登記の原因となった法律関係を証明する情報です。申請情報が「何を登記するか」を示すのに対し、添付情報は、その申請の原因や本人性などを裏付けます。

登記識別情報は、登記名義人本人であることを確認するための12桁の英数字です。従来の権利証に相当する情報で、登記義務者側の本人確認に用いられることが多い点を押さえます。

登記申請は、原則として登記の目的・登記原因ごとに、1つの不動産ごとに行います。ただし、同じ登記所の管轄内で、登記の目的・原因・原因日付が同じ場合などには、複数の不動産をまとめて申請できることがあります。

最後に押さえるポイント

• 不動産登記法は、不動産の物理的状況と権利関係を公示する制度です。
• 表題部は物理的状況、甲区は所有権、乙区は所有権以外の権利を記録します。
• 表示登記は表題部に記録され、原則として申請義務があります。
• 権利登記は権利部に記録され、原則任意ですが、第三者への対抗力があります。
• 相続登記と氏名・住所等変更登記は、権利登記でも申請義務があります。
• 表題登記・滅失登記は原則1か月以内、相続登記は3年以内、氏名・住所等変更登記は2年以内です。
• 相続登記をすぐに申請できない場合は、相続人申告登記で申請義務を簡易に履行できます。
• 不動産登記には対抗力がありますが、公信力はありません。
• 登記事項証明書は誰でも請求でき、利害関係の証明は不要です。
• 登記申請はオンライン・書面・郵送で行うことができ、登記所への出頭は必須ではありません。
• 権利登記は、原則として登記権利者と登記義務者の共同申請です。
• 所有権保存、相続・合併、登記手続を命じる確定判決などは単独申請できます。
• 相続人への遺贈は単独申請ですが、相続人以外への遺贈は原則として共同申請です。
• 仮登記には順位保全効がありますが、仮登記だけでは対抗力は完成しません。
• 申請情報は登記申請の本体、添付情報は登記原因や本人性などを裏付ける情報です。
• 登記識別情報は、登記名義人本人であることを確認する12桁の英数字です。
• 登記申請は原則として1つの不動産ごとに行いますが、一括申請できる場合もあります。
• 合筆では、土地の接続、地目、地番区域、所有者・持分、所有権以外の権利の登記を確認します。
• 職権登記は、申請によらず登記官が行う登記です。