抵当権

2抵当権の基本構造

抵当権は、債務の弁済がない場合に担保不動産を競売し、その売却代金からほかの債権者に先立って弁済を受ける担保物権です。質権とは異なり、抵当権者が目的物を占有する必要はありません。

関係者は、抵当権者、債務者、抵当権設定者の3者に分けて確認します。抵当権者は担保を取る人、債務者は返済義務を負う人、抵当権設定者は不動産を担保として提供する人です。設定者は債務者本人とは限らず、他人の債務のために自分の不動産を担保に出す物上保証人の場合もあります。

債務不履行が生じると、抵当権者は抵当権を実行して競売代金から優先弁済を受けます。同じ不動産に複数の抵当権が設定されているときは、原則として登記の順位に従って配当されます。

【重要ポイント】

債務者と抵当権設定者は、必ずしも同じ人ではありません。物上保証人が登場したら、誰が返済義務を負い、誰の不動産が担保になっているかを分けて確認します。

4抵当権の効力が及ぶ範囲

抵当権には、付従性、随伴性、不可分性があります。付従性とは、担保される債権がなければ抵当権も成立せず、その債権が消滅すれば抵当権も原則として消滅する性質です。随伴性とは、被担保債権が譲渡されると、原則として抵当権も一緒に移る性質をいいます。

不可分性とは、被担保債権の全額が弁済されるまで、抵当権の効力が目的物全体に及ぶ性質です。一部だけ弁済されたからといって、その割合に応じて抵当権の対象が自動的に縮小するわけではありません。

別段の定めがなければ、抵当権の効力は抵当不動産だけでなく、付加一体物、従物、従たる権利にも及びます。借地上の建物に抵当権を設定した場合は、その建物を利用するために必要な借地権にも効力が及びます。

果実や賃料には原則として抵当権の効力は及びませんが、被担保債権の不履行後に生じた果実には効力が及びます。また、後順位抵当権者などの利害関係人がいる場合、利息、定期金、遅延損害金について優先弁済を受けられるのは、原則として最後の2年分です。

【注意ポイント】

元本の優先弁済と、利息・遅延損害金をどこまで優先回収できるかは別問題です。後順位抵当権者などの利害関係人がいるかを確認します。

6第三取得者の保護制度

第三取得者とは、抵当権が付いたままの不動産を取得した人です。抵当権の負担は消えないため、債務が弁済されなければ、その不動産が競売される可能性があります。

第三取得者を保護する制度には、抵当権消滅請求と代価弁済があります。抵当権消滅請求は、第三取得者が抵当権者に一定の金額を提示して抵当権の消滅を求める制度です。これに対し、代価弁済は、抵当権者からの請求に応じて第三取得者が代価を弁済し、抵当権を消滅させる制度です。

抵当権消滅請求は、競売による差押えがされた後には利用できません。また、主たる債務者、保証人、これらの承継人は、この制度を利用できません。

第三取得者が抵当不動産について必要費や有益費を支出していた場合は、競売代金から最優先で償還を受けます。抵当権者よりも先に回収できる点が重要です。

【判断のコツ】

2つの制度は、誰が最初に動くかで区別します。消滅請求は第三取得者から、代価弁済は抵当権者からです。

8法定地上権と一括競売

法定地上権は、抵当権の実行によって土地と建物の所有者が別々になった場合に、建物を存続させるため法律上当然に成立する地上権です。判断の基準となる時点は、競売時ではなく抵当権設定当時です。

法定地上権が成立するには、抵当権設定当時に土地の上に建物が存在し、土地と建物が同じ人の所有であり、土地または建物に抵当権が設定され、その実行によって土地と建物の所有者が別人になることが必要です。

一括競売は、更地に抵当権を設定した後、その土地上に建物が建てられた場合に、土地と建物をまとめて競売できる制度です。ただし、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の売却代金部分からです。

【重要ポイント】

法定地上権は、競売された時の状態ではなく、抵当権を設定した時の土地・建物の状態を基準に判断します。

最後に押さえるポイント

• 抵当権は、不動産を担保にし、債務不履行時に競売代金から優先弁済を受ける権利です。
• 抵当権者は不動産を占有せず、設定者は原則として使用・収益を続けられます。
• 抵当権設定者は債務者本人とは限らず、物上保証人の場合もあります。
• 抵当権は合意で成立し、設定登記は第三者に対する対抗要件です。
• 目的物は、土地、建物、地上権、永小作権です。土地と建物は別々の不動産として扱います。
• 通常の抵当権には、付従性、随伴性、不可分性があります。
• 別段の定めがなければ、付加一体物、従物、従たる権利にも効力が及びます。
• 借地上の建物に設定した抵当権は、その建物利用に必要な借地権にも及びます。
• 果実には原則として効力は及びませんが、被担保債権の不履行後に生じた果実には及びます。
• 利害関係人がいる場合、利息・定期金・遅延損害金の優先弁済は原則として最後の2年分です。
• 物上代位には、抵当権者自身による払渡しまたは引渡し前の差押えが必要です。
• 抵当権消滅請求は第三取得者から、代価弁済は抵当権者から動く制度です。
• 主たる債務者、保証人、これらの承継人は抵当権消滅請求を利用できません。
• 抵当権設定後の賃借人は原則として対抗できません。6か月明渡猶予は対抗制度ではありません。
• 法定地上権は、抵当権設定当時に建物があり、土地と建物が同一所有であることなどが要件です。
• 一括競売では、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地代金部分からです。
• 抵当権の順位は、原則として登記の早いものが優先します。
• 根抵当権は、一定範囲の不特定債権を極度額まで担保します。
• 根抵当権の極度額は、利害関係人の承諾があれば元本確定の前後を問わず変更できます。
• 根抵当権の債権の範囲と債務者の変更は、元本確定前に限られます。