宅地建物取引士

2宅建士の基本

宅地建物取引士とは、宅建士試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、宅建士証の交付を受けた個人です。宅建業者は免許を受けて宅建業を営む会社や個人であり、宅建士とは別の制度です。

また、専任宅建士は宅建士の一種です。事務所や一定の案内所等に常勤し、専ら宅建業に従事する人を指します。宅建士の独占事務を行う人が、必ず専任宅建士でなければならないわけではありません。

4登録欠格事由

登録欠格事由は、「誰が登録できないのか」と「いつまで登録できないのか」を分けて確認します。特に、5年、聴聞公示日前60日、執行猶予の満了時期が重要です。

成年者と同一の行為能力を有しない未成年者、復権を得ていない破産者、一定の心身の故障により宅建士の事務を適正に行えない者、暴力団員等は登録を受けられません。

一定の免許取消し・登録消除や刑罰を受けた場合には、原則として5年間の欠格期間を確認します。

【注意ポイント】欠格期間は起算点が重要

処分日、刑の執行終了等の日、聴聞公示日前60日など、どの日を基準に数えるのかを確認します。また、執行猶予は期間が満了すれば直ちに登録できる点に注意してください。

6登録の移転

登録の移転とは、登録を受けている都道府県を、別の都道府県へ移す制度です。登録先以外の都道府県にある宅建業者の事務所で業務に従事している、または従事しようとする場合に利用できます。

登録の移転は任意です。要件を満たしても、必ず移転しなければならないわけではありません。申請するときは、現在登録している都道府県知事を経由します。

事務禁止処分を受けている期間中は、登録の移転はできません。また、移転に伴い新しい宅建士証が交付されても、有効期間は従前の宅建士証の残り期間であり、5年にリセットされません。

8宅建士証と法定講習

宅建士証は、宅建士として重要事項説明などを行うために必要な証明書です。有効期間は5年です。

宅建士証の交付・更新には、原則として法定講習の受講が必要です。更新では、有効期間満了前6か月以内に行われる法定講習を受講します。

ただし、宅建士試験に合格してから1年以内に初めて宅建士証の交付を申請する場合は、法定講習を受ける必要がありません。

【注意ポイント】5年・6か月・1年を分ける

宅建士証の有効期間は5年、更新時の法定講習は満了前6か月以内、試験合格後1年以内の初回交付申請は講習不要です。この3つの数字を混同しないよう、セットで整理しておきましょう。

10宅建士の独占事務

宅建士だけが行える事務は、重要事項説明、35条書面への記名、37条書面への記名の3つです。これらを宅建士の独占事務として整理します。

重要事項説明では、宅建士が宅建士証を提示して説明します。35条書面と37条書面には宅建士が記名しますが、その宅建士が専任宅建士である必要はありません。

12専任宅建士

専任宅建士は、事務所や一定の案内所等に置かれる宅建士です。事務所では、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で置きます。

契約締結や申込みを受ける一定の案内所等では、成年者である専任宅建士を1人以上置きます。事務所のように、従事者5人に1人という割合計算はしません。

専任宅建士が法定数を下回った場合、宅建業者は2週間以内に補充などの必要な措置をとります。専任宅建士には常勤性と専任性が必要であり、別の事務所や案内所等の専任宅建士を当然に兼ねることはできません。

14監督処分・過料

宅建士に対する監督処分は、指示処分、事務禁止処分、登録消除処分の3段階で整理します。処分の重さと、誰が処分できるかを確認します。

事務禁止処分は、1年以内の期間を定めて宅建士の事務を禁止する処分です。処分中は宅建士証を提出します。登録消除処分は登録自体を消す重い処分で、不正登録、不正な宅建士証交付、事務禁止処分違反などが対象となります。

指示処分と事務禁止処分は、登録をした都道府県知事だけでなく、違反行為が行われた都道府県の知事も行えます。登録消除処分を行えるのは、登録知事だけです。

最後に押さえるポイント

• 宅建士になるには、試験合格、登録、宅建士証の交付という3段階があります。
• 宅建士登録には、2年以上の実務経験または登録実務講習の修了が必要です。
• 登録実務講習は登録要件、登録講習は5問免除、法定講習は宅建士証に関係します。
• 登録そのものに有効期間はありませんが、宅建士証の有効期間は5年です。
• 登録欠格事由では、5年、聴聞公示日前60日、執行猶予満了を重点的に確認します。
• 執行猶予は、期間が満了すれば直ちに登録でき、さらに5年待つ必要はありません。
• 資格登録簿の変更登録は、登録事項の変更後、遅滞なく行います。
• 死亡等の届出は、届出義務者と30日以内の起算日を確認します。
• 登録の移転は任意で、現在の登録知事を経由して申請します。
• 事務禁止処分期間中は登録の移転ができません。
• 登録移転後の宅建士証の有効期間は、従前の宅建士証の残り期間です。
• 宅建士証の更新では、有効期間満了前6か月以内の法定講習を確認します。
• 試験合格後1年以内の初回交付申請では、法定講習は不要です。
• 返納は登録消除・失効、提出は事務禁止処分、提示は重要事項説明時などです。
• 宅建士の独占事務は、重要事項説明、35条書面への記名、37条書面への記名です。
• 37条書面の説明は、宅建士の独占事務ではありません。
• 相手方が宅建業者の場合、35条書面は交付しますが、説明と宅建士証提示は不要です。
• 事務所の専任宅建士は、宅建業従事者5人に1人以上です。
• 契約締結等をする一定の案内所等には、専任宅建士を1人以上置きます。
• 専任宅建士が不足した場合は、2週間以内に必要な措置をとります。
• 宅建士には、信用失墜行為の禁止、秘密保持、公正・誠実な事務処理などの義務があります。
• 宅建士への監督処分は、指示処分、事務禁止処分、登録消除処分です。
• 指示処分・事務禁止処分は登録知事または行為地知事、登録消除処分は登録知事のみが行います。
• 返納・提出・提示に関する一定の違反などは、10万円以下の過料で整理します。