事務所

2事務所の基本と判定

宅建業法上の事務所とは、宅建業を継続して行う拠点です。代表例は、本店、宅建業を営む支店、本店・支店以外でも継続的に業務を行える営業所等です。名称ではなく、実際にどのような業務を行っているかで判断します。

本店は、支店で宅建業を営んでいれば、本店自体では宅建業を行っていなくても事務所として扱われます。一方、支店は、宅建業を営んでいる支店だけが事務所です。他の事業だけを行う支店は、宅建業法上の事務所には含めません。

本店・支店以外の営業所等は、継続して業務を行える施設であり、宅建業に関する契約締結権限を持つ使用人を置いているかを確認します。一時的な現地案内所やモデルルームは、通常、事務所ではなく案内所等として扱います。

【重要ポイント】「本店」「支店」という名称だけで決めず、宅建業の実態と継続性を確認します。

名称が「支店」であっても、そこで宅建業を営んでいなければ事務所には当たりません。逆に、本店自身が宅建業を行っていなくても、支店で宅建業を営む場合は本店も事務所です。名称より実態で判定しましょう。

4事務所の5点セット

事務所には、宅建業を適正に行うための基本的な設備・記録が必要です。覚えるべき5点は、専任宅建士、標識、報酬額の掲示、帳簿、従業者名簿です。

ただし、この5点を案内所等にもそのまま当てはめるわけではありません。標識は案内所等や物件所在地にも必要となる場合がありますが、報酬額表、帳簿、従業者名簿は原則として事務所を中心とする義務です。専任宅建士の人数基準も、事務所と案内所等では異なります。

【注意ポイント】案内所等には、事務所の5点セットを丸ごと当てはめません。

標識は広い範囲で必要になりますが、報酬額表、帳簿、従業者名簿は原則として事務所を中心とする義務です。案内所等については、契約締結等の有無で義務を分けて判断しましょう。

6標識・報酬額の掲示

標識は、宅建業者の商号・名称、免許証番号、代表者氏名などを取引関係者が確認できるように掲示するものです。事務所ごとに必要であり、案内所等や一団の宅地建物の分譲場所などにも必要となる場合があります。

報酬額の掲示は、宅建業者が受け取ることのできる報酬の上限を取引相手が確認できるようにするものです。原則として事務所ごとの義務であり、案内所等には原則として必要ありません。

どちらも掲示に関する義務ですが、必要となる場所が異なります。標識は広い範囲で必要となり、報酬額表は事務所が中心であることを区別してください。

【注意ポイント】標識は事務所だけの義務ではありませんが、報酬額表は原則として事務所の義務です。

標識は事務所・案内所等・物件所在地など広い範囲で必要になることがあります。一方、報酬額表は原則として事務所ごとの義務であり、案内所等への掲示は原則として不要です。

8従業者名簿・従業者証明書

従業者名簿は、事務所ごとに備える名簿です。従業者の氏名、従業者証明書番号、主たる職務内容、宅建士であるかどうか、従業者となった年月日などを記載します。

従業者名簿は、最終の記載日から10年間保存します。また、取引関係者から請求があれば閲覧させなければなりません。

従業者証明書は、従業者であることを示すために携帯する証明書です。宅建業者は、この証明書を携帯していない者を宅建業の業務に従事させてはいけません。請求があれば提示します。宅建士証とは別の制度です。

【注意ポイント】「閲覧」は従業者名簿、「提示」は従業者証明書です。

取引関係者から請求された場合に閲覧させるのは従業者名簿、請求があれば提示するのは従業者証明書です。帳簿には閲覧義務がありません。この3つの違いをセットで整理しておきましょう。

10契約締結等をする案内所等

契約締結等をする案内所等とは、宅地・建物の売買、交換、貸借について、契約を締結したり、申込みを受けたりする場所です。

このような案内所等には、成年者である専任宅建士を1人以上置きます。事務所のように従事者5人に1人以上と計算するのではありません。

さらに、標識を掲示し、業務開始日の10日前までに届出を行います。届出先は、免許権者と案内所等の所在地を管轄する都道府県知事です。

【重要ポイント】契約締結等をする案内所等は、「1人以上・標識・10日前まで」です。

契約締結等をする案内所等に必要な3点セットは、成年者である専任宅建士1人以上・標識の掲示・業務開始日の10日前までの届出です。事務所の「5人に1人以上」と混同しないよう注意しましょう。

12代理・媒介業者の案内所と共同案内所

代理・媒介業者が案内所等を設ける場合は、まず誰がその案内所を設けたかを確認します。案内所の標識は、原則として、その案内所を設けた宅建業者が掲示します。

その案内所で契約締結または申込み受領をする場合は、案内所を設け、そこで契約締結等をする宅建業者が届出を行います。届出は、免許権者と案内所所在地を管轄する都道府県知事に、業務開始日の10日前までに行います。

共同案内所では、売主、代理業者、媒介業者など複数の業者が同じ場所で業務を行います。この場合も、物件所在地の標識は売主業者、案内所の標識は案内所を設けた業者、届出は契約締結等をする案内所を設けた業者という順に整理します。

【重要ポイント】判断順序は「物件所在地は売主」「案内所は設置業者」「届出は契約締結等をする設置業者」です。

複数の業者が関与する場面では、この3つの順番で確認しましょう。物件所在地の標識は原則として売主業者、案内所の標識はその案内所を設けた業者、届出は契約締結等をする案内所を設けた業者が行います。

14横断比較

事務所と案内所等の違いは、必要となる義務を横に並べると整理しやすくなります。事務所では、専任宅建士、標識、報酬額表、帳簿、従業者名簿が中心です。

契約締結等をする案内所等では、専任宅建士1人以上、標識、10日前までの届出が必要です。契約締結等をしない案内所等では標識が必要ですが、専任宅建士と届出は不要です。物件所在地にも標識が必要となる場合があります。

【重要ポイント】免許区分と保証金は「事務所数」、案内所等の義務は「契約締結等の有無」で判断します。

免許区分（知事か大臣か）と保証金額は事務所の数で決まります。一方、案内所等でどのような義務が生じるかは、その案内所等で契約締結や申込み受領をするかどうかで決まります。この2つの判断基準を混同しないようにしましょう。

最後に押さえるポイント

• 事務所は、本店、宅建業を営む支店、継続して業務を行える営業所等です。
• 支店で宅建業を営んでいれば、本店自体で宅建業をしていなくても本店は事務所として扱われます。
• 宅建業を営まない支店は、宅建業法上の事務所には含めません。
• 免許区分は事務所の所在地で決まり、案内所等は判定に含めません。
• 事務所の5点セットは、専任宅建士、標識、報酬額表、帳簿、従業者名簿です。
• 事務所の専任宅建士は、宅建業に従事する者5人に1人以上です。
• 契約締結等をする案内所等には、成年者である専任宅建士を1人以上置きます。
• 専任宅建士が法定数に不足した場合は、2週間以内に補充等の措置をとります。
• 事務所・専任宅建士・政令使用人などの変更届は、原則として30日以内です。
• 契約締結等をする案内所等の届出は、業務開始日の10日前までです。
• 標識は事務所だけでなく、案内所等や物件所在地にも必要となる場合があります。
• 報酬額表、帳簿、従業者名簿は、原則として事務所を中心とする義務です。
• 帳簿は原則として閉鎖後5年間、自ら売主の新築住宅に関する帳簿は閉鎖後10年間保存します。
• 帳簿には閲覧義務がありませんが、従業者名簿には閲覧義務があります。
• 従業者名簿は最終記載日から10年間保存し、従業者証明書は従業者が携帯します。
• 営業保証金は主たる事務所1,000万円、従たる事務所1か所につき500万円です。
• 弁済業務保証金分担金は主たる事務所60万円、従たる事務所1か所につき30万円です。
• 案内所の標識は設置した業者、物件所在地の標識は原則として売主業者が掲示します。