賃貸借・使用貸借

2賃貸借の基本と期間

賃貸借とは、貸主が目的物を借主に使用・収益させ、借主がその対価として賃料を支払う契約です。売買のように所有権を移すのではなく、一定の期間、目的物を使わせる点に特徴があります。

賃貸借は、貸主と借主の合意によって成立します。目的物の引渡しは、契約が成立するための要件ではありません。貸主は目的物を使用・収益できる状態にして貸す義務を負い、借主は賃料を支払い、契約終了時に目的物を返還する義務を負います。

民法上、賃貸借の存続期間は50年を超えることができません。50年を超える期間を定めても、その期間は50年に短縮されます。期間の定めがない場合は、各当事者が解約を申し入れることができ、申入れから土地は1年、建物は3か月、動産は1日が経過すると契約が終了します。

期間が満了した後も借主が目的物を使い続け、貸主がその事実を知りながら異議を述べないときは、従前と同じ条件で賃貸借が更新されたものと推定されます。

【数字の整理】

民法上の上限は50年です。期間の定めがない賃貸借では、土地1年・建物3か月・動産1日を区別します。

4修繕・費用・滅失

賃貸借では、借主が目的物を使用・収益できる状態を保つため、原則として貸主が修繕義務を負います。ただし、借主の責任によって修繕が必要になった場合、貸主は修繕義務を負いません。

借主が貸主へ修繕の必要を通知した後、または貸主がその必要を知った後、相当の期間内に貸主が修繕しないときは、借主が修繕できます。急迫の事情がある場合も、借主による修繕が認められます。

貸主が賃貸物を保存するために必要な行為をしようとするとき、借主は原則として拒むことができません。ただし、その行為によって賃貸借の目的を達成できなくなる場合には、借主は契約を解除できます。

借主が必要費を支出したときは、貸主に直ちに償還を請求できます。有益費については、目的物の価値の増加が残っている場合に、賃貸借の終了時に償還を請求できます。必要費と有益費では、請求できる時期が異なります。

借主の責任ではない事情により目的物の一部を使用・収益できなくなった場合、賃料は使用できない割合に応じて当然に減額されます。残った部分だけでは契約の目的を達成できないときは、借主は解除できます。目的物が全部滅失し、使用・収益できなくなったときは、賃貸借は終了します。

【注意ポイント】

必要費は直ちに請求し、有益費は賃貸借の終了時に請求します。費用の種類と請求時期をセットで覚えましょう。

6原状回復・収去・敷金

賃貸借が終了すると、借主は目的物を貸主へ返還します。借主は、借りた後に生じた損傷を元の状態に戻す義務を負います。ただし、通常の使用による損耗や経年変化、借主の責任ではない損傷は、原状回復の対象から除かれます。

借主が賃借物に取り付けた物は、原則として契約終了時に取り外して収去します。

敷金とは、未払賃料や原状回復費用など、借主が負う債務を担保するために貸主へ交付する金銭です。名称ではなく、実際にどのような債務を担保するための金銭かで判断します。

敷金返還請求権は、賃貸借が終了しただけでは発生せず、借主が目的物を明け渡した後に発生します。したがって、目的物の明渡しと敷金返還は同時履行の関係ではなく、借主は敷金の返還を受けるまで明渡しを拒むことはできません。

貸主は、未払賃料などへ敷金を充当できますが、借主から当然に充当を求めることはできません。賃貸人たる地位が新所有者へ移る場合、敷金返還債務も原則として新賃貸人へ承継されます。一方、賃借人が交替しても、敷金は新賃借人へ当然には承継されません。

契約違反による損害賠償や費用償還の請求は、貸主が目的物の返還を受けた時から1年以内に行う必要があります。

【注意ポイント】

敷金返還請求権が発生するのは、賃貸借の終了後ではなく、目的物を明け渡した後です。明渡しが先になります。

8賃貸借と使用貸借の横断比較

賃貸借と使用貸借は、まず対価の有無で区別します。賃貸借は賃料を支払う有償契約であるため、一定の要件を備えれば第三者に対抗できます。使用貸借は無償契約であり、原則として第三者に対抗できません。

費用負担にも違いがあります。賃貸借では、目的物を使用・収益できる状態に保つため、原則として貸主が修繕義務を負います。借主が必要費を支出した場合は、直ちに償還を請求できます。これに対して、使用貸借では通常の必要費を借主が負担します。

契約当事者が死亡した場合の扱いも重要です。賃貸借は借主が死亡しても当然には終了しませんが、使用貸借は借主の死亡によって終了します。第三者へ使わせる場合も、賃貸借では転貸・賃借権譲渡として貸主の承諾を検討し、使用貸借では貸主の承諾なく第三者へ使用・収益させることができない点を確認します。

【横断整理】

賃貸借は「有償・対抗力あり得る・貸主修繕」、使用貸借は「無償・原則対抗不可・通常必要費は借主・借主死亡で終了」と整理します。

最後に押さえるポイント

• 賃貸借は有償契約、使用貸借は無償契約です。
• 賃貸借は貸主と借主の合意で成立し、目的物の引渡しは成立要件ではありません。
• 民法上、賃貸借の存続期間は50年を超えることができません。
• 期間の定めがない賃貸借は、解約申入れ後、土地1年・建物3か月・動産1日で終了します。
• 期間満了後も借主が使用を続け、貸主が知りながら異議を述べないときは、従前と同じ条件で更新されたものと推定されます。
• 不動産賃借権は、民法上、原則として賃借権の登記によって第三者に対抗できます。
• 借地借家法では、建物賃貸借は建物の引渡し、借地権は借地上の建物登記などによる特則があります。
• 賃借人が対抗要件を備えていると、賃貸物の譲渡によって賃貸人たる地位は原則として新所有者へ移ります。
• 新所有者が借主へ賃料を請求するには、所有権移転登記が必要です。
• 対抗要件を備えた不動産賃借人は、第三者へ妨害停止や返還を求められます。
• 賃貸借では、原則として貸主が修繕義務を負います。借主の責任による修繕は除かれます。
• 借主は、貸主が相当期間内に修繕しない場合や急迫の事情がある場合、自ら修繕できます。
• 貸主の保存行為を借主は原則拒めませんが、契約の目的を達成できなくなるときは解除できます。
• 必要費は直ちに、有益費は賃貸借の終了時に償還請求します。
• 借主に責任のない一部使用不能では、賃料が使用不能割合に応じて当然に減額されます。
• 一部使用不能で残部だけでは目的を達成できないときは、借主は解除できます。
• 目的物が全部滅失して使用・収益できなくなったとき、賃貸借は終了します。
• 転貸も賃借権譲渡も、原則として貸主の承諾が必要です。
• 無断転貸・無断譲渡でも、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できません。
• 転貸では原賃貸借と転貸借が重なり、賃借権譲渡では借主が入れ替わります。
• 通常損耗・経年変化は、原則として借主の原状回復義務の対象外です。
• 敷金返還請求権は、賃貸借の終了後、目的物を明け渡した時に発生します。
• 明渡しと敷金返還は同時履行ではありません。
• 賃貸人たる地位が新所有者へ移ると、敷金返還債務も原則として新賃貸人へ承継されます。
• 賃借人が交替しても、敷金は新賃借人へ当然には承継されません。
• 賃貸借の契約違反による損害賠償や費用償還は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求します。
• 使用借権は、原則として第三者に対抗できません。
• 書面によらない使用貸借では、借主が目的物を受け取るまで、貸主が解除できます。
• 使用貸借の借主は、貸主の承諾なく第三者へ使用・収益させることができません。
• 使用貸借では、通常の必要費を借主が負担します。
• 使用貸借は、返還時期・使用目的・貸主と借主の解除を分けて判断します。
• 使用貸借は、貸主の死亡では原則終了せず、借主の死亡によって終了します。