住宅瑕疵担保履行法

2対象となる新築住宅と10年責任

対象となる新築住宅は、完成後1年以内で、まだ人の居住の用に供したことがない住宅です。新築マンションも新築戸建住宅も対象になりますが、中古住宅はこの制度の新築住宅には当たりません。

責任の対象は、住宅のすべての不具合ではありません。中心は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です。

売主は、これらの部分について、引渡しから10年間の責任を負います。住宅瑕疵担保履行法は、その10年責任を実際に履行できるよう、供託または保険で支える制度です。

ここでいう住宅は、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分です。店舗や事務所だけの建物は、住宅として扱いません。

4資力確保措置の基本

資力確保措置には、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する方法と、住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する方法があります。

供託は、引き渡した新築住宅の戸数に応じて保証金を供託所に用意する方法です。保険は、住宅瑕疵担保責任保険法人との契約により、瑕疵があったときの損害てん補につなげる方法です。

宅建業者は、供託または保険のいずれかで資力を確保します。両方を必ず行う必要はありません。

6基準日・届出・契約締結制限

基準日は、毎年3月31日です。宅建業者は、基準日時点で、必要な供託または保険の状況を確認します。

資力確保措置の状況については、基準日から3週間以内に免許権者へ届け出ます。3月31日基準日なら、通常は4月21日までに届出を行うイメージです。

届出をしないと、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できなくなります。

基準日の直前や当日に引き渡した住宅も、資力確保措置と届出の対象になります。4月21日が行政機関の休日に当たるときは、翌開庁日までに届け出る扱いを確認します。

【注意ポイント】契約制限は翌日から50日経過後

届出をしない場合の制限は、基準日その日からではなく、基準日の翌日から起算します。3週間以内の届出期限とは別に確認します。

8住宅販売瑕疵担保責任保険

保険による資力確保措置では、宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人との間で住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結します。

保険料を支払うのは、買主ではなく売主宅建業者です。保険金額は2,000万円以上とされ、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の瑕疵を対象にします。

保険契約を締結した場合、保険証券またはこれに代わる書面を買主へ交付します。供託ルートと保険ルートを分けて確認します。

保険契約は、新築住宅の引渡し時から10年以上有効なものとして確認します。売主宅建業者が倒産している場合でも、買主保護につながる点がこの制度の目的です。

10指定住宅紛争処理機関

住宅瑕疵担保責任保険が付された住宅などでは、紛争が生じたときに、指定住宅紛争処理機関による手続を利用できるものとして確認します。

指定住宅紛争処理機関は、当事者間の紛争について、あっせん、調停、仲裁などの手続により解決を支援する機関です。

宅建試験では、供託・保険の資力確保措置と、紛争処理の仕組みを分けて確認します。資力を確保する制度そのものと、紛争解決の窓口は役割が違います。

利用対象として、建設住宅性能評価書が交付された住宅や、住宅瑕疵担保責任保険が付された住宅を確認します。すべての住宅紛争が当然にこの手続へ進むわけではありません。

12ひっかけ対策

住宅瑕疵担保履行法のひっかけは、対象者、物件、数字、説明担当者で出ます。まず、新築住宅の売主宅建業者か、買主が宅建業者ではないかを確認します。

完成後1年以内でも、人が住んだことがある住宅は新築住宅として扱いません。中古住宅や業者間取引にも、資力確保措置をそのまま広げないようにします。

数字では、10年、55㎡、3月31日、3週間、50日、2,000万円、2週間が狙われます。供託所所在地等の説明は35条書面とは別制度で、宅建士でなければならないわけではありません。

また、住宅全体のすべての不具合が対象になるわけではありません。構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を中心に確認します。

【注意ポイント】35条説明とは別制度

供託所所在地等の説明は、住宅瑕疵担保履行法上の説明です。35条の重要事項説明と異なり、宅建士が説明者である必要はありません。

13最後に押さえるポイント

• 住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅の買主を保護するための制度です。
• 対象は、完成後1年以内で、人が住んだことがない新築住宅です。
• 責任範囲は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です。
• 売主は、引渡しから10年間の責任を負います。
• 資力確保措置が必要なのは、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者ではない買主に新築住宅を売る場合です。
• 買主が宅建業者である業者間取引では不要です。
• 媒介・代理だけをする宅建業者には、資力確保措置の義務はありません。
• 資力確保措置は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託、または住宅販売瑕疵担保責任保険契約です。
• 供託額は、基準日前10年間の対象戸数を基準にします。
• 55㎡以下の住宅は、2戸をもって1戸として扱えます。
• 供託場所は、主たる事務所の最寄りの供託所です。
• 基準日は毎年3月31日です。
• 基準日から3週間以内に、免許権者へ届出をします。
• 届出をしないと、基準日の翌日から50日経過後、新たな新築住宅売買契約を締結できません。
• 供託所所在地等の説明は、契約締結までに行います。
• 供託所所在地等の説明は、35条書面の宅建士説明とは別制度です。
• 保険契約では、売主宅建業者が保険法人と契約し、保険料も売主宅建業者が負担します。
• 保険金額は2,000万円以上です。
• 還付で保証金が不足した場合、不足額供託と2週間を確認します。
• 営業保証金と住宅販売瑕疵担保保証金は、目的が違います。
• 住宅は、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分です。
• 店舗・事務所だけの建物は、この制度の住宅として扱いません。
• 基準日の直前や当日に引き渡した新築住宅も、資力確保措置と届出の対象です。
• 供託で有価証券を使う場合は、国債100％、地方債・政府保証債90％、その他債券80％で評価します。
• 保険契約は、引渡し時から10年以上有効なものとして確認します。
• 指定住宅紛争処理機関は、評価住宅や保険付き住宅などの紛争解決手続として確認します。
• 手付金等保全措置、営業保証金、住宅販売瑕疵担保保証金は、保護対象が違います。