土地区画整理法

2土地区画整理事業の全体像

土地区画整理事業は、都市計画区域内の土地について、道路・公園・広場などの公共施設を整備し、あわせて宅地の形や配置を整える事業です。公共施設の整備改善と宅地利用の増進を一体として進めます。

事業は、施行者の決定、事業計画、換地計画、工事・仮換地指定、換地処分、登記という順に進みます。途中の仮換地指定と、権利関係を最終的に切り替える換地処分を混同しないことが大切です。

【区別のポイント】

仮換地指定は「工事中の使用場所を調整する段階」、換地処分は「権利関係を最終確定する段階」です。

4換地計画・減歩・清算金・保留地

事業前の宅地を従前の宅地、事業後に割り当てられる宅地を換地といいます。換地計画では、誰にどの換地を割り当てるかだけでなく、清算金や保留地なども定めます。

換地は、従前の宅地とできるだけ釣り合うように定めます。位置、地積、土質、水利、利用状況、環境などを総合して対応させる考え方を照応の原則といいます。

減歩とは、道路・公園などの公共施設用地や保留地を確保するため、施行地区内の宅地から一定割合の土地を出すことです。従前の宅地と換地の価額に差がある場合は、清算金を徴収または交付して調整します。

【注意ポイント】

減歩は、単に土地を失う制度ではありません。公共施設の整備や保留地の確保と結び付けて理解します。

6建築行為等の制限と76条許可

土地区画整理事業の施行地区内では、事業計画決定等の公告後から換地処分の公告がある日まで、事業の支障となる一定の行為が制限されます。この許可制度を、一般に76条許可といいます。

許可の対象となるのは、建築物の新築・改築・増築、工作物の建設、土地の形質変更、移動が容易でない物件の設置や堆積などです。移動困難物件は、重量5トンを超えるものが目安です。

許可権者は都道府県知事等です。組合が施行する事業であっても、土地区画整理組合の許可ではありません。また、仮換地を使用収益できる場合でも、建築等を行うには76条許可を別に確認します。

8地役権・登記の扱い

換地処分によって、所有権や抵当権など多くの権利は原則として換地へ移ります。しかし、地役権は特別な扱いを受けます。

施行地区内の宅地上にある地役権は、原則として換地へ移らず、従前の宅地上に残ります。ただし、事業によって行使する利益がなくなった地役権は、換地処分の公告日の終了時に消滅します。

換地処分後は、施行者が権利変動を登記に反映します。施行者による登記が完了するまでは、売買などを原因とする他の登記が制限される場合があります。権利の効果が生じる時点と、登記手続が完了する時点を分けて考えます。

10ひっかけ対策

土地区画整理法では、所有権と使用収益の混同、76条許可の許可権者、公告日の終了時と翌日の入替えが典型的なひっかけです。

最後に押さえるポイント

• • 土地区画整理事業は、都市計画区域内で公共施設を整備改善し、宅地利用を増進する事業です。
• • 施行者には、個人、土地区画整理組合、区画整理会社、地方公共団体、国土交通大臣、都市再生機構などがあります。
• • 土地区画整理組合は、宅地所有者・借地権者が7人以上で共同して設立します。
• • 組合設立には、所有者・借地権者それぞれについて、人数と地積の両方で3分の2以上の同意が必要です。
• • 換地計画では、換地、清算金、保留地などを定めます。
• • 減歩は、公共施設用地や保留地を生み出すために土地を出すことです。
• • 清算金は、従前の宅地と換地の価額差を調整する金銭です。
• • 仮換地指定では、所有権は従前の宅地に残ります。
• • 仮換地指定後は、従前の宅地を使用収益できず、仮換地を使用収益します。
• • 仮換地指定後も、従前の宅地は売却・抵当権設定・登記の対象です。
• • 76条許可は、建築物の新築・改築・増築、土地の形質変更、移動困難物件の堆積などで確認します。
• • 76条許可の許可権者は、土地区画整理組合ではなく都道府県知事等です。
• • 仮換地で建築する場合も、76条許可を別に確認します。
• • 換地処分の公告日の終了時に、仮換地指定の効果などが消滅します。
• • 換地処分の公告日の翌日に、換地が従前の宅地とみなされます。
• • 清算金は公告日の翌日に確定し、保留地は公告日の翌日に施行者が取得します。
• • 地役権は、原則として換地へ移らず、従前の宅地上に残ります。
• • 行使する利益がなくなった地役権は、換地処分公告日の終了時に消滅します。
• • 換地処分後は施行者が登記手続を行い、完了まで他の登記が制限される場合があります。