建築基準法（集団規定）

2用途規制

用途規制は、用途地域ごとに建築できる建物と、建築できない建物を分けるルールです。まず、住居系・商業系・工業系の大きな方向性を押さえます。

住居系の用途地域では、良好な住環境を守ることが重視されます。商業系は店舗や事務所などを集める地域で、工業系は工場や倉庫などを想定した地域です。なかでも工業専用地域では、住宅・学校・病院などを建てることができません。

敷地が2以上の用途地域にまたがる場合、用途制限は、敷地の過半が属する用途地域の規制によります。建ぺい率や容積率のように、各部分の面積割合で計算するわけではありません。

【注意ポイント】用途規制は「過半」で判断

敷地が複数の用途地域にまたがる場合でも、用途規制は加重平均しません。過半が属する地域を一つ選んで判断します。

4容積率

容積率は、敷地面積に対する延べ面積の割合です。建物全体の床面積が、敷地に対してどの程度あるかを示します。建築面積を使う建ぺい率とは、計算に使う面積が異なります。

前面道路の幅員が12m未満の場合は、指定容積率だけでなく、道路幅員による容積率も計算します。住居系では原則として道路幅員に10分の4、その他の地域では原則として10分の6を掛け、指定容積率と比較して小さい方を採用します。

前面道路が複数あるときは、原則として幅員の広い道路を基準にします。敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合は、建ぺい率と同じく面積割合で計算します。

【注意ポイント】指定容積率だけで終わらない

前面道路が12m未満のときは、道路幅員による制限を必ず計算します。最終的に使うのは、指定容積率と道路幅員による容積率の小さい方です。

6道路規制

道路規制は、敷地と道路との関係を定めるルールです。避難や通行だけでなく、消防・救急活動を確保するためにも重要です。

建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上です。幅員が4m未満でも、一定の要件を満たし特定行政庁が指定した道は、2項道路として扱われます。2項道路では、原則として道路の中心線から2m後退した線を道路境界線とみなします。

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。片側が崖・川・線路敷などで後退できない2項道路では、反対側の道路境界線から4m後退した線を確認します。

【注意ポイント】セットバック部分は原則として建築できない

後退した線が道路境界線とみなされるため、セットバック部分が所有地であっても、原則として建築物を設けることはできません。

8外壁後退・壁面線・建築協定

外壁後退は、第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域で、外壁またはこれに代わる柱の面を敷地境界線から後退させる制限です。後退距離は1mまたは1.5mです。

壁面線は、建築物の壁や柱の位置をそろえ、道路沿いの空間や街並みを整えるための制度です。

建築協定は、土地所有者等が、区域内の建築物の敷地・位置・構造・用途・形態・意匠などについて定める協定です。原則として区域内の土地所有者等の全員の合意が必要で、さらに特定行政庁の認可と公告を経て効力を持ちます。

10ひっかけ対策

集団規定では、数字そのものよりも、制度の入れ替えや、またがり処理の違いを問う問題が多く見られます。次の組合せを崩さずに整理します。

最後に押さえるポイント

• 集団規定は、建築物と街全体との関係を調整する規定です。
• 集団規定は、原則として都市計画区域・準都市計画区域内で適用されます。
• 用途制限は用途地域ごとに建築できる建物を制限し、またがる場合は過半で判断します。
• 工業専用地域では、住宅・学校・病院などを建てることはできません。
• 建ぺい率は建築面積÷敷地面積、容積率は延べ面積÷敷地面積です。
• 建ぺい率の緩和は10分の1加算、条件が重なると10分の2加算となる場合があります。
• 前面道路が12m未満のときは、道路幅員による容積率も計算し、小さい方を採用します。
• 住居系の道路幅員乗数は原則10分の4、その他は原則10分の6です。
• 絶対高さ制限は、低層住居専用地域・田園住居地域で10mまたは12mです。
• 建築基準法上の道路は原則幅員4m以上で、敷地は原則として道路に2m以上接する必要があります。
• 2項道路では、原則として中心線から2m後退します。片側が崖・川等なら反対側から4mです。
• 防火地域は準防火地域より厳しく、またがる建築物には原則として厳しい方の規制が及びます。
• 外壁後退距離は1mまたは1.5mです。
• 建築協定は、原則として全員合意に加え、特定行政庁の認可・公告が必要です。