重要事項説明書

2重要事項説明の基本

重要事項説明は、相手方が物件を取得または利用してよいかを、契約前に判断できるようにするための制度です。権利関係、法令上の制限、金銭条件、災害リスクなど、判断に欠かせない事項をあらかじめ伝えます。

宅建業者は、重要事項を記載した35条書面を交付し、宅建士にその内容を説明させます。「書面を渡すこと」と「宅建士が説明すること」は別の義務として整理します。

相手方が承諾すれば、35条書面は電磁的方法で提供できます。また、IT重説を利用すればオンラインで説明することもできます。ただし、電子化しても説明内容は省略できず、説明者が宅建士であることや宅建士証の提示が不要になるわけではありません。相手方が紙の書面を求める場合は、書面で交付します。

【注意ポイント】

電磁的方法は「書面の渡し方」、IT重説は「説明の方法」です。電子化しても、宅建士による説明と宅建士証の提示は残ります。

4説明時期・相手方・業者間取引

重要事項説明は、売買・交換・貸借のいずれでも、契約が成立する前に行います。契約後に交付する37条書面とは、まず時期で区別します。

説明を受けるのは、売買では買主、貸借では借主、交換では交換の相手方です。売主や貸主は、原則として重要事項説明を受ける相手方ではありません。

相手方が宅建業者の場合でも、35条書面の交付は必要です。ただし、宅建士による説明は不要です。したがって、重要事項説明に伴う宅建士証の提示も不要となります。「業者間なら交付も不要」と考えないようにします。

【ひっかけ注意】

業者間取引で省略できるのは「説明」です。35条書面の交付まで省略できるわけではありません。

6売買・交換で説明する事項

売買・交換では、相手方が物件を取得してよいかを判断できるよう、所有権や抵当権などの権利関係、建築や利用に関する法令上の制限、私道やインフラの負担、契約条件などを説明します。

建物については、建物状況調査、建築・維持保全に関する書類の保存状況、石綿使用調査、耐震診断、住宅性能評価なども確認します。未完成物件では、完成時の形状や構造など、完成後の状態が分かる事項を説明します。

手付金等や支払金・預り金の保全措置、契約不適合責任の履行を確保するための措置、災害リスクも重要な説明事項です。

8貸借で特に説明する事項

貸借では、借主が物件をどのように利用できるか、契約がいつまで続くか、退去時にどのような精算や負担が生じるかを中心に説明します。所有権を取得する売買とは、確認する重点が異なります。

契約期間と更新、敷金等の精算、用途・使用制限、管理委託先、原状回復などを確認します。借地では建物の譲渡・転貸に関する承諾、借家では設備の整備状況や契約終了時の扱いも重要です。

定期借地権や定期建物賃貸借のように更新がない契約では、終了時期や終了後の扱いを特に確認します。

10ひっかけ対策

重要事項説明では、35条書面と37条書面の入れ替え、業者間取引で省略できる範囲、宅建士の記名と宅建士証提示の混同が典型的なひっかけです。

【最重要】

「35条＝契約前・説明あり・宅建士証あり」「37条＝契約後・説明なし・宅建士証なし」と対比させます。宅建士の記名は両方に必要です。

最後に押さえるポイント

• 1. 35条書面は、買主・借主などへ契約前の判断材料を伝える書面です。
• 2. 宅建業者が交付し、宅建士が内容を説明します。
• 3. 承諾があれば電子提供が可能です。IT重説でも宅建士証を確認します。
• 4. 説明者は専任宅建士でなくてもよく、登録都道府県も問いません。
• 5. 35条書面には宅建士が記名し、説明時は請求がなくても宅建士証を提示します。
• 6. 売買は買主、貸借は借主、交換は相手方へ説明します。業者間は交付必要・説明不要です。
• 7. 35条は契約前、37条は契約後です。記名は両方、説明・宅建士証提示は35条だけです。
• 8. 売買・交換では、権利、法令制限、私道、インフラ、契約条件、建物情報、災害リスクなどを確認します。
• 9. 区分所有建物では、共用部分、専用使用権、管理費、修繕積立金、維持修繕、管理委託先も確認します。
• 10. 貸借では、期間・更新、敷金、用途制限、原状回復、設備、定期契約の終了などを確認します。
• 11. 供託所等の説明は35条書面とは別で、宅建士による説明や宅建士証提示は不要です。
• 12. 重要事実の不告知・不実告知の禁止は、35条書面の記載事項だけに限定されません。