37条書面

237条書面の基本と目的

37条書面とは、宅地・建物の売買、交換、貸借の契約が成立した後に、契約内容を記載して交付する書面です。宅建業法37条に基づくため、「37条書面」と呼ばれます。

契約は当事者の合意によって成立します。しかし、口頭の約束だけでは、代金、引渡しの時期、解除、違約金などについて、後から認識の違いが生じるおそれがあります。そこで、37条書面により、誰が、どの物件について、どのような条件で合意したのかを文書に残します。

貸借で37条書面が問題になるのは、宅建業者が貸借を媒介・代理する場合です。宅建業者が自ら貸主となるだけの貸借は宅建業に当たらないため、37条書面の交付義務も生じません。

4交付相手方

37条書面は、契約の当事者に交付します。売買では売主と買主、交換では交換の両当事者、貸借では貸主と借主が交付相手方です。

宅建業者が自ら売買・交換の当事者となる場合は、相手方へ交付します。媒介・代理の場合は、契約当事者双方へ交付します。相手方が宅建業者であっても、37条書面の交付は省略できません。

35条書面では、売主や貸主に原則として説明する必要はありません。しかし、37条書面は契約内容を当事者間で明確にする書面なので、売主・貸主にも交付が必要です。

【ひっかけ注意】業者間取引でも37条書面は省略できません。35条書面の業者間特例と混同しないようにします。

35条書面は、相手方が宅建業者の場合に説明の省略が認められますが、37条書面には業者間特例がありません。相手方が宅建業者であっても、37条書面の交付は必ず必要です。

6電磁的方法による提供

37条書面は、相手方の承諾があれば、紙の書面に代えて電磁的方法で提供できます。電子メールやダウンロード形式などにより、契約内容をデータで提供する方法です。

宅建業者が一方的に電子提供へ切り替えることはできません。また、電子提供にしたからといって、37条書面の必要事項を省略できるわけではありません。宅建士の記名に代わる措置を含め、37条書面としての要件を満たす必要があります。

8必要的記載事項の基本

必要的記載事項は、契約の骨格を明らかにする内容です。当事者の氏名・住所、宅地・建物を特定する表示、代金・交換差金・借賃の額、支払時期・方法、引渡し時期を記載します。

売買・交換では、所有権などの権利が移転するため、移転登記の申請時期も記載します。貸借では所有権移転登記をしないため、この事項は不要です。

既存建物の売買・交換では、建物の構造耐力上主要な部分などの状況について、当事者双方が確認した事項も記載します。これは、建物の状態について契約後に認識の違いが生じることを防ぐためです。

【判断のコツ】「誰と誰が、どの物件を、いくらで、いつ引き渡すか」が必要的記載事項の中心です。売買・交換では、登記と既存建物の確認事項を追加します。

必要的記載事項は当事者・物件・金額・支払・引渡しの5点が基本です。売買・交換には「移転登記の申請時期」と「既存建物の確認事項（既存建物の場合）」が加わります。

10既存建物の確認事項

既存建物の売買・交換では、建物の構造耐力上主要な部分などの状況について、当事者双方が確認した事項を37条書面に記載します。

ここで記載するのは、契約後に当事者が合意した内容を明確にするための事項です。35条書面の建物状況調査の説明事項と似ていますが、役割は異なります。35条書面は契約前の説明、37条書面は契約後の合意内容の明確化です。

既存建物の取引では、建物の状態に関する認識のずれがトラブルにつながりやすいため、当事者双方が確認した事項を記載します。

12解除・違約金・不可抗力・契約不適合

契約解除に関する定めがあるときは、37条書面に記載します。いつ、どのような場合に解除できるのかは、契約後の重要な争点になるためです。

損害賠償額の予定や違約金に関する定めがあるときも記載します。支払う額や条件を明確にしておかないと、契約後の争いにつながります。

天災その他不可抗力による損害負担は、売買・交換・貸借に共通する任意的記載事項です。一方、契約不適合責任に関する定めと、その履行に関して講ずべき保証保険契約等の措置は、売買・交換でのみ確認する事項です。

1435条書面・媒介契約書との違い

37条書面は、35条書面や媒介契約書と混同しやすいため、目的、時期、交付相手方、説明義務、記名者で比較します。

35条書面は、契約成立前に、買主・借主などへ判断材料を説明する書面です。宅建士が記名し、内容を説明し、宅建士証を提示します。37条書面は、契約成立後に、契約当事者へ合意内容を明確にするため交付する書面です。宅建士の記名は必要ですが、説明と宅建士証の提示は不要です。

媒介契約書は、売買・交換の媒介契約を締結したときに依頼者へ交付する書面です。35条書面・37条書面とは異なり、宅建業者が記名します。

最後に押さえるポイント

• 37条書面は、契約成立後に合意した契約内容を明確にする書面です。
• 宅建業者が、契約成立後、遅滞なく交付します。交付場所に制限はありません。
• 売買は売主と買主、交換は両当事者、貸借は貸主と借主へ交付します。
• 媒介・代理では契約当事者双方へ交付し、自ら売買・交換では相手方へ交付します。
• 自ら貸主となるだけの貸借は宅建業に当たらず、37条書面の交付義務も生じません。
• 相手方が宅建業者でも、37条書面は省略できません。
• 37条書面には宅建士の記名が必要ですが、説明義務と宅建士証提示義務はありません。
• 複数業者が共同で一通を交付するときは、関与業者ごとの宅建士の記名を確認します。
• 相手方の承諾があれば電磁的方法で提供できますが、必要事項は省略できません。
• 必要的記載事項は原則として必ず、任意的記載事項は定めがあるときだけ記載します。
• 売買・交換では移転登記申請時期と、既存建物について当事者双方が確認した事項を記載します。
• 解除・違約金・不可抗力は共通、ローン・契約不適合責任・保証措置・公租公課は売買・交換で確認します。
• 割賦販売価格等は35条書面側の事項です。37条書面の独立した記載事項として混ぜません。
• 35条は契約前、37条は契約後、媒介契約書は媒介契約締結時の書面です。