８種制限

28種制限の適用場面

8種制限が適用されるのは、宅建業者が自ら売主となる売買で、買主が宅建業者ではない場合です。売主と買主の立場、契約の種類を順に確認します。

売主が宅建業者ではない場合、買主も宅建業者である業者間取引、貸借契約には、8種制限をそのまま適用しません。媒介業者や代理業者が関与していても、それだけで適用が決まるわけではなく、売主が誰かを確認します。

保護される買主は個人に限られません。法人でも宅建業者でなければ対象になります。一方、買主が宅建業者であれば、個人で営業している宅建業者であっても、原則として8種制限は適用されません。

【入口判定】

「自ら売主・非業者買主・売買」の3点がそろっているかを、数字より先に確認します。

4損害賠償額の予定・違約金の制限

宅建業者が自ら売主となる売買では、損害賠償額の予定や違約金を定めることはできます。ただし、その合計額は代金額の2割までです。

損害賠償額の予定が2割、違約金が別に2割という意味ではありません。両方の定めがあるときは合算し、代金額の2割を超えることはできません。

2割を超える定めをした場合は、特約全体が無効になるのではなく、2割を超える部分だけが無効になります。

【ひっかけ注意】

「2割を超えたら全部無効」ではありません。無効となるのは、上限を超えた部分だけです。

6手付金等の保全措置

手付金等の保全措置は、買主が物件の引渡し前に支払った手付金・中間金・内金などを守る制度です。売買契約締結後から引渡し前までに授受され、代金に充当される金銭を中心に確認します。

未完成物件では、手付金等が代金額の5％を超える場合、または1,000万円を超える場合に保全措置が必要です。完成物件では、代金額の10％を超える場合、または1,000万円を超える場合に必要です。

保全措置が必要であるにもかかわらず措置を講じていないときは、宅建業者は手付金等を受け取ることができません。買主は、保全措置が講じられるまで支払いを拒むことができます。

買主が所有権登記を受けた後や、引渡し後に受け取る金銭などは、保全措置の対象から外れます。未完成物件と完成物件では、基準だけでなく保全方法も分けて確認します。

【注意ポイント】

5％・10％は「以上」ではなく「超える」です。ただし、1,000万円を超える場合は割合にかかわらず保全措置を確認します。

8契約不適合責任の特約制限

宅建業者が自ら売主となる売買では、目的物の種類または品質に関する契約不適合責任について、民法より買主に不利な特約は原則として無効です。

たとえば、売主の責任を全部免除する特約や、買主が通知できる期間を短くする特約は、買主に不利なため無効です。

ただし、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は有効です。1年とする特約は無効となり、民法の原則に戻って処理します。

対象は、種類または品質に関する契約不適合です。数量に関する不適合まで同じルールとして広げないようにします。

【注意ポイント】

「2年間」ではなく「引渡しの日から2年以上」です。また、対象は種類または品質に関する不適合です。

10頻出数字まとめ

8種制限は数字の多い分野ですが、数字だけを切り離して覚えると、制度を入れ替えた問題に対応できません。必ず制度名と意味をセットで確認します。

特に重要なのは、8日、2割、5％、10％、1,000万円、2年以上、30日以上、30％超です。同じ2割でも、損害賠償額・違約金の合算上限と、手付額の上限は別の制度です。

12ひっかけ対策

8種制限のひっかけは、適用場面、数字、効力の入れ替えです。買主が宅建業者なら、原則として8種制限は適用されません。

2割を超える損害賠償額・違約金や手付は、定め全体が全部無効になるのではなく、超える部分が無効です。保全措置の基準では、未完成5％超、完成10％超、1,000万円超を区別します。

クーリング・オフでは、申込み場所、紙の書面による告知、告知から8日、引渡しと代金全額支払いを確認します。契約不適合責任は、引渡しの日から2年以上なら有効、2年未満なら無効です。

他人物売買や未完成物件では引渡しの見込みや必要な処分、割賦販売では30日以上の書面催告、所有権留保等では30％超の支払いを対応させます。

【最終確認】

数字を見つけたらすぐに答えず、その数字がどの制度のものか、基準が「以上」か「超える」かまで確認します。

最後に押さえるポイント

• 8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではない売買で確認します。
• 買主が宅建業者である業者間取引には、原則として8種制限は適用されません。
• 買主は個人に限らず、法人でも宅建業者でなければ保護対象です。
• クーリング・オフは、原則として申込み場所で判断します。
• クーリング・オフの告知と解除通知は紙の書面で行い、解除は発信時に効力が生じます。
• 紙の書面による告知から8日経過、または引渡しと代金全額支払いでクーリング・オフできなくなります。
• 損害賠償額の予定と違約金は、合算して代金額の2割までです。
• 損害賠償額等や手付が2割を超えた場合、超過部分だけが無効です。
• 手付は解約手付とみなされ、売主の解除には倍額の現実の提供が必要です。
• 手付金等の保全措置は、未完成5％超、完成10％超、共通で1,000万円超を確認します。
• 必要な保全措置がなければ、業者は手付金等を受領できず、買主は支払いを拒めます。
• 他人物売買では引渡しの見込み、未完成物件では必要な許可・確認等の処分を確認します。
• 契約不適合責任の特約制限は、種類または品質に関する不適合で確認します。
• 通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は有効で、2年未満の特約は無効です。
• 割賦販売で解除等をするには、30日以上の相当期間を定めた書面催告が必要です。
• 所有権留保等は、買主が代金額の30％を超えて支払った後に制限を確認します。