区分所有法

2区分所有法の基本

区分所有法の正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」です。1棟の建物の中に、構造上区分され、住居・店舗・事務所などとして独立して利用できる部分があるとき、その部分を個別の所有権の対象にできます。

マンションの一室など、専有部分を所有する人を区分所有者といいます。これに対し、賃借人のように専有部分を実際に使用していても、その部分を所有していない人は占有者です。区分所有者と占有者では、集会での議決権などに違いがあります。

共用部分は複数人の共有になりますが、管理方法を民法の共有ルールだけで判断するわけではありません。区分所有建物では、管理組合、規約、集会決議など、区分所有法に定められた特別な仕組みが優先します。

令和8年改正では、マンションの管理や再生を進めやすくする仕組みが整えられました。宅建では、細かな実務よりも、区分所有者・占有者・管理組合の立場を分けて理解することが大切です。

【重要ポイント】

共用部分が共有であっても、管理方法は民法だけでなく区分所有法のルールで判断します。

4管理組合・管理者・規約

区分所有者は、全員で管理組合を構成します。管理組合は任意で加入する団体ではなく、専有部分を所有すると当然に構成員になります。

管理者は、共用部分などの保存、集会決議の実行、規約で定められた行為などを担当します。管理者は区分所有者に限られず、管理会社など外部の者が選ばれることもあります。

規約は、マンション内の基本ルールです。規約の効力は、区分所有者から専有部分を取得した特定承継人にも及びます。規約の設定・変更・廃止は、集会における特別決議の対象です。

管理者は、毎年1回以上集会を招集し、毎年1回、一定の時期に集会で事務報告をします。また、区分所有者の5分の1以上で、議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に集会の招集を請求できます。この定数は規約で減らすことができます。

占有者には議決権がありません。ただし、会議の目的となる事項について利害関係があるときは、集会で意見を述べることができます。国外にいる区分所有者との連絡や管理を円滑にするため、国内管理人の仕組みも設けられています。

【注意ポイント】

管理者は区分所有者に限られません。管理会社など、外部の者が管理者になる場合もあります。

6義務違反者への措置

区分所有建物では、1人の迷惑行為が建物全体の共同生活に影響します。区分所有者や占有者が共同の利益に反する行為をした場合には、その程度に応じて、行為停止、専有部分の使用禁止、区分所有権等の競売請求などの措置が用意されています。

行為停止等の請求は、共同の利益に反する行為をやめさせ、その発生を予防し、または生じた結果を除去するための基本的な措置です。

違反が重く、共同生活を維持することが困難な場合には、専有部分の使用禁止や、区分所有権および敷地利用権の競売を求めることがあります。賃借人などの占有者に対しては、契約解除と専有部分の引渡しを請求する仕組みがあります。

使用禁止、競売請求、占有者への契約解除・引渡請求には、区分所有者および議決権の各4分の3以上の特別決議が必要です。また、あらかじめ対象者に弁明の機会を与えなければなりません。

これらの重い措置は、集会で決議しただけで直ちに完了するものではありません。訴えを提起し、裁判上の請求として進めます。区分所有者本人に対する措置か、占有者に対する措置かを分けて整理しましょう。

【判断の順序】

まず行為停止等を確認し、共同生活の維持が困難なほど重大な場合に、使用禁止・競売・占有者への引渡しを検討します。

8所在等不明者・管理不全への対応

区分所有者の所在などが分からないために決議が進まない場合、裁判所の決定により、一定の決議について所在等不明区分所有者を母数から除外できることがあります。

ただし、管理組合が独自の判断で不明者を除外することはできません。所在等不明者への対応は、必ず裁判所の手続を通じて行います。

専有部分または共用部分の管理が不適当な場合には、管理不全専有部分管理人や管理不全共用部分管理人を裁判所が選任し、管理を進める制度があります。

選任された管理人も、自由にすべての処分を行えるわけではありません。保存や通常の管理を超える処分をする場合には、裁判所の許可などが必要です。

【重要ポイント】

所在等不明区分所有者を決議の母数から除外するには、裁判所の決定が必要です。

最後に押さえるポイント

• 区分所有法は、分譲マンションなどの権利関係と管理方法を定める特別法です。
• 区分所有者は専有部分を所有する人、占有者は賃借人など実際に使用する人です。
• 専有部分、共用部分、敷地利用権の3つを分けて考えます。
• 法定共用部分は登記できず、規約共用部分は第三者に対抗するために登記が必要です。
• 共用部分の持分は原則として専有部分の床面積割合によって決まり、敷地利用権とともに専有部分から分離して処分できません。
• 管理組合は区分所有者全員で構成され、管理者は区分所有者以外でも構いません。
• 管理者は毎年1回以上集会を招集し、毎年1回、一定の時期に集会で事務報告をします。
• 区分所有者の5分の1以上かつ議決権の5分の1以上を有する者は、集会招集を請求できます。
• 占有者には議決権はありませんが、目的事項について利害関係があるときは意見を述べられます。
• 普通決議は、出席した区分所有者およびその議決権の各過半数です。
• 規約変更や共用部分の重大変更は、定足数を満たしたうえで、出席者および議決権の各4分の3以上です。
• 大規模滅失の復旧は各3分の2以上、建替え決議は原則として各5分の4以上です。
• 耐震性不足など一定の客観的事由がある建替えでは、各4分の3以上に緩和されます。
• 建替え決議後は、参加しない区分所有者への売渡請求を確認します。
• 使用禁止・競売請求・占有者への引渡請求には、各4分の3以上の決議、弁明の機会、訴えによる請求が必要です。
• 復旧は壊れた建物を直すこと、建替えは取り壊して新しく建てることです。建物更新・売却・取壊しは別の再生手法です。
• 所在等不明区分所有者を決議母数から除外するには、裁判所の決定が必要です。
• 管理不全の管理人が保存・管理を超える処分をする場合は、裁判所の許可などを確認します。
• 区分所有法の決議要件は、区分所有者数と議決権をセットで判断します。