免　許

2免許制度の基本

宅建業を営む者は、原則として宅地建物取引業の免許を受けなければなりません。免許を受けて宅建業を営む会社や個人を、宅建業者といいます。

免許には、国土交通大臣免許と都道府県知事免許があります。宅建業法上の事務所が1つの都道府県内だけにある場合は知事免許、2以上の都道府県にまたがる場合は大臣免許です。

この区分は、取り扱う物件の所在地や営業できる範囲を分けるものではありません。知事免許の宅建業者も、全国の物件を取り扱えます。また、案内所やモデルルームは、免許区分を判断する際の事務所数には含めません。

【注意ポイント】免許区分は、物件所在地や営業エリアではなく、事務所が置かれている都道府県で判断します。

知事免許でも全国の物件を取り扱えます。大臣免許か知事免許かは、取引物件の所在地や営業範囲ではなく、宅建業法上の事務所がどの都道府県に置かれているかで決まります。

4免許申請と免許基準

免許を受けるには、免許申請書を免許権者へ提出します。知事免許は主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事へ、大臣免許は国土交通大臣あてに申請します。

申請書には、商号または名称、役員、政令で定める使用人、事務所の名称・所在地、専任宅建士に関する事項などを記載します。

審査では、申請者だけを見るのではありません。法人の役員、政令で定める使用人、未成年者の法定代理人などに欠格事由がないかを確認し、さらに各事務所で必要な数の専任宅建士を確保しているかも審査されます。

6欠格事由の頻出時系列

欠格事由では、「何の日から5年を数えるのか」が重要です。刑罰関係は判決の日ではなく、刑の執行が終わった日などを起点として5年を数えます。

重大な理由による免許取消しは、取消しの日から5年です。また、法人の免許取消しでは、聴聞公示日前60日以内に役員だった者にも欠格が及びます。聴聞公示後に廃業等の届出をして処分を避けようとした場合も、届出の日から5年の欠格を確認します。

執行猶予中は免許を受けられませんが、猶予期間が満了すると直ちに欠格から外れます。「満了後さらに5年」としない点が重要です。

8専任宅建士不足

免許を受けるためには、各事務所に成年者である専任宅建士を必要数置かなければなりません。事務所では、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で設置します。

免許取得後に専任宅建士が退職したり、従業者が増えたりして法定数を下回ったときは、宅建業者は2週間以内に補充などの必要な措置をとらなければなりません。

専任宅建士の変更は宅建業者名簿の記載事項にも関係するため、変更届も確認します。「不足を解消する2週間以内」と「変更を届け出る30日以内」を区別しましょう。

10免許の条件・免許証

免許権者は、宅建業の適正な運営を確保するために必要な範囲で、免許に条件を付けたり、その条件を変更したりできます。

免許を受けると免許証が交付されます。ただし、事務所や一定の案内所等に掲示するものは免許証ではなく、標識です。

免許証をなくしたり、滅失したりした場合は再交付を受けます。また、免許換えや廃業等により免許が効力を失ったときは、免許証の返納を確認します。

12変更の届出

宅建業者名簿に記載された一定の事項に変更があったときは、変更の日から30日以内に免許権者へ届け出ます。

対象となるのは、商号または名称、役員、政令で定める使用人、事務所の名称・所在地、専任宅建士などです。事務所の新設や廃止も、免許権者が変わらない範囲では変更届として扱います。

単なる従業員の増減や、取り扱う物件の変更まで届け出るわけではありません。宅建業者名簿の記載事項に関係する変更かどうかで判断します。

14廃業等の届出

宅建業者について、死亡、合併による消滅、破産、解散、宅建業の廃止などが生じた場合は、事由ごとに定められた者が30日以内に届け出ます。

死亡は相続人、合併による消滅は消滅法人を代表する役員だった者、破産は破産管財人、解散は清算人、廃業は宅建業者本人または法人の代表役員が届出を行います。

免許が失効する時期も一律ではありません。死亡と合併による消滅は、その事実が生じた時に失効します。破産・解散・廃業は、届出があった時に失効します。

【注意ポイント】届出期限は30日以内でも、免許の失効時期は異なります。死亡・合併は事実発生時、破産・解散・廃業は届出時です。

廃業等の届出はどれも30日以内ですが、免許がいつ失効するかは事由によって違います。死亡と合併による消滅は事実が生じた時点で失効し、破産・解散・廃業は届出があった時点で失効します。この違いを整理しておきましょう。

16ひっかけ対策

免許分野では、免許区分と営業範囲、事務所と案内所、各種届出の期限が入れ替えられやすくなっています。知事免許でも全国で営業でき、案内所等は免許区分の事務所数に含めないことを押さえます。

欠格事由では、申請者本人だけでなく、役員、政令使用人、法定代理人なども確認します。刑罰の5年は執行終了等から、取消法人の役員は聴聞公示日前60日以内、執行猶予は満了後すぐに欠格から外れるという違いを整理しましょう。

変更届、免許換え、廃業等の届出も混同しやすい論点です。変更届は名簿事項の変更を30日以内、免許換えは免許権者が変わる場合、廃業等は事由ごとに届出義務者と免許失効時期を確認します。

【注意ポイント】同じ免許権者のまま名簿事項が変わるなら変更届、免許権者が変わるなら免許換えです。

事務所の移転・新設があっても、免許権者が変わらなければ変更届で処理します。知事免許から大臣免許、大臣免許から知事免許、ある知事から別の知事へ変わる場合が免許換えです。

最後に押さえるポイント

• 宅建業を営むには、原則として宅地建物取引業の免許が必要です。
• 免許区分は、宅建業法上の事務所がどの都道府県にあるかで決まります。
• 事務所が1つの都道府県内だけなら知事免許、2以上の都道府県にあるなら大臣免許です。
• 知事免許でも全国の物件を取り扱えます。
• 本店は、支店で宅建業を営む場合、本店自体で宅建業をしていなくても事務所になります。
• 支店は、そこで宅建業を営む場合だけ事務所として数えます。
• 案内所やモデルルームは、免許区分を判断する事務所数には含めません。
• 免許申請では、申請者だけでなく、法人役員、政令使用人、法定代理人などの欠格事由も確認します。
• 免許欠格では、5年、聴聞公示日前60日以内、執行猶予の満了時期を重点的に確認します。
• 刑罰関係の5年は、判決日ではなく、刑の執行終了等から数えます。
• 執行猶予は、期間満了後にさらに5年待つ必要はありません。
• 事務所の専任宅建士は、宅建業従事者5人につき1人以上です。
• 専任宅建士が法定数に不足した場合は、2週間以内に補充などの必要な措置をとります。
• 免許の有効期間は、免許の日の翌日から5年です。
• 更新申請は、有効期間満了日の90日前から30日前までに行います。
• 更新後の5年は、従前の免許の有効期間満了日の翌日から数えます。
• 宅建業者名簿の一定事項に変更があった場合は、原則として30日以内に届け出ます。
• 免許換えは、事務所の配置変更によって免許権者が変わる場合に必要です。
• 免許換え後の新免許は、新しい免許の日から改めて5年間有効です。
• 廃業等の届出は、事由ごとに届出義務者と免許の失効時期が異なります。
• 事務所等に掲示するものは、免許証ではなく標識です。
• 宅建業者名簿は、一般の人も閲覧できます。
• 無免許営業、無免許での表示・広告、名義貸しは禁止されています。