営業保証金

2営業保証金の基本

営業保証金とは、宅建業者が営業を始める前に供託所へ預ける保証金です。宅建業に関する取引によって相手方が債権を取得した場合、その相手方は営業保証金から弁済を受けることができます。

この制度では、宅建業者が保証金を預ける「供託」、相手方が弁済を受ける「還付」、不要になった保証金を宅建業者が返してもらう「取戻し」を分けて考えます。

還付を請求できるのは、宅建業に関する取引で債権を持つ相手方です。ただし、取引の相手方自身が宅建業者である場合は、営業保証金から還付を受けることができません。

4供託額と供託場所

営業保証金の額は、宅建業法上の事務所の数によって決まります。主たる事務所は1,000万円、その他の事務所は1か所につき500万円です。

本店分と支店分は、主たる事務所の最寄りの供託所へまとめて供託します。従たる事務所ごとに、それぞれの最寄りの供託所へ分けて供託するわけではありません。

案内所やモデルルームは、営業保証金額を計算するときの事務所数には含めません。

6供託後の届出・催告・免許取消し

営業保証金を供託した宅建業者は、その旨を免許権者へ届け出ます。この届出を終えるまでは営業を開始できません。

免許の日から3か月以内に供託した旨の届出がないときは、免許権者が届出をするよう催告します。

催告が到達した日から1か月以内にも届出がない場合、免許権者は免許を取り消すことができます。「必ず取り消す」ではなく、「取り消すことができる」点に注意します。

8主たる事務所の移転と保管替え

主たる事務所を移転し、最寄りの供託所が変わる場合は、営業保証金を新しい供託所へ移す必要があります。この手続を「保管替え」といいます。

営業保証金を金銭だけで供託しているときは、保管替えを請求できます。これに対し、有価証券を含めて供託しているときは保管替えではなく、新しい供託所へ必要額を供託した後、従前の供託所から供託物を取り戻します。

保管替えや新たな供託が完了した後は、遅滞なく免許権者へ届け出ます。主たる事務所を移転しただけで、供託所が自動的に変わるわけではありません。

有価証券を含む場合の従前分の取戻しは、新しい供託所で相手方保護が続いているため、公告をせずに行うことができます。

10還付後の不足額供託と届出

営業保証金から還付が行われ、必要額に不足が生じた場合、宅建業者は不足額を補充しなければなりません。

不足額の供託期限は、免許権者から通知を受けた日から2週間以内です。さらに、不足額を供託した後は、その供託をした日から2週間以内に免許権者へ届け出ます。

この場面では「2週間以内」が2回出てきます。最初は通知を起点とする不足額の供託、次は供託日を起点とする届出です。

【注意ポイント】通知から2週間以内に不足額を供託し、供託した日から2週間以内に届け出ます。2つの起算点を入れ替えないようにします。

起算点が異なる2つの「2週間以内」が連続して出てきます。不足額供託の起算点は「免許権者から通知を受けた日」、その後の届出の起算点は「不足額を供託した日」です。混同しないよう整理しておきましょう。

12取戻し公告と公告不要の場合

営業保証金の取戻しでは、原則として6か月以上の公告が必要です。ただし、すべての場合に公告が必要なわけではありません。

保証協会に加入したため営業保証金が不要になる場合は、公告なしで取戻しできます。二重供託により従前の供託金を取り戻す場合も、公告不要で処理します。

また、取戻し事由が発生した時から10年を経過した場合も、公告なしで取戻しできます。6か月以上の公告と10年経過の公告不要を分けます。

公告が必要か不要かは、還付請求権者を保護する必要があるかで考えると理解しやすくなります。

14保証協会への加入と社員地位の喪失

宅建業者が保証協会へ加入すると、取引の相手方は営業保証金制度ではなく、保証協会制度によって保護されます。

すでに営業保証金を供託している宅建業者が保証協会へ加入した場合は、その営業保証金を公告せずに取り戻すことができます。加入後は、弁済業務保証金分担金を保証協会へ納付します。

反対に、保証協会の社員の地位を失った宅建業者が引き続き営業する場合は、社員の地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託します。

16最後に押さえるポイント

• 営業保証金は、宅建業者との取引で債権を持つ相手方を保護するための保証金です。
• 営業保証金では、供託、還付、取戻しの3つの場面を分けて整理します。
• 宅建業者は、免許を受け、営業保証金を供託し、その旨を免許権者へ届け出た後に営業を開始できます。
• 営業保証金は、主たる事務所1,000万円、その他の事務所1か所につき500万円です。
• 営業保証金の供託場所は、主たる事務所の最寄りの供託所です。
• 案内所やモデルルームは、営業保証金額の計算に含めません。
• 営業保証金は、金銭と一定の有価証券で供託できます。
• 国債証券は100％、地方債証券・政府保証債券は90％、その他の債券は80％で評価します。
• 株券は、営業保証金として供託できません。
• 免許の日から3か月以内に供託した旨の届出がない場合、免許権者は催告します。
• 催告到達後1か月以内にも届出がなければ、免許権者は免許を取り消すことができます。
• 新たに従たる事務所を設置するときは、1か所につき500万円を追加供託します。
• 主たる事務所を移転した場合、金銭のみの供託なら保管替えを確認します。
• 有価証券を含む供託では、新しい供託所への供託と従前分の取戻しで処理します。
• 還付を受けられるのは、宅建業に関する取引で債権を持つ相手方です。
• 取引の相手方自身が宅建業者である場合は、営業保証金から還付を受けられません。
• 還付後の不足額供託は、免許権者から通知を受けた日から2週間以内です。
• 不足額供託後の届出は、供託した日から2週間以内です。
• 営業保証金の取戻しは、原則として6か月以上の公告が必要です。
• 保証協会への加入や二重供託による取戻しは、公告不要です。
• 取戻し事由が発生した時から10年を経過した場合も、公告不要です。
• 保証協会へ加入した宅建業者は、営業保証金ではなく弁済業務保証金分担金を保証協会へ納付します。
• 保証協会の社員の地位を失い、営業を続ける場合は、1週間以内に営業保証金を供託します。
• 営業保証金の1,000万円・500万円と、保証協会の60万円・30万円を混同しないようにします。