宅地建物取引業とは

2宅建業法の目的と3要素

宅建業法は、宅地や建物の取引を公正にし、購入者等の利益を守るとともに、宅地・建物の流通を円滑にするための法律です。不動産取引は高額になりやすいため、宅建業者には免許制度とさまざまな業務上のルールが設けられています。

ある行為が宅建業に当たるかどうかは、宅地または建物を対象としているか、宅建業法上の取引を行っているか、それを業として行っているかという3要素で判断します。3要素がすべてそろい、免許不要の特別な扱いにも該当しなければ、原則として宅建業の免許が必要です。

【重要ポイント】3要素のうち1つでも欠ければ、宅建業には当たりません。

宅地または建物・取引・業の3要素がすべてそろって、はじめて宅建業になります。どれか1つでも欠けていれば、宅建業には該当しません。免許の要否を判断するときは、この3要素を順番に確認するクセをつけましょう。

4建物の意味

宅建業法上の建物は、住宅だけではありません。事務所、店舗、倉庫などの建造物も建物に含まれます。

マンションの一室のような建物の一部や、建物の共有持分を取引する場合も、建物の取引として扱います。

ソーラーパネルや資材置場そのものは、通常は建物に当たりません。ただし、その敷地が宅地に当たる場合は、土地の取引として免許の要否を判断する必要があります。

6自ら貸借と転貸

自ら貸借は宅建業法上の取引に当たりません。そのため、自分のアパートを貸す大家業や、自分のビルを繰り返し貸す貸しビル業は、反復継続していても宅建業の免許は不要です。

借りた物件をさらに貸す転貸やサブリースも、自分が借主となった物件を自分の立場で貸す行為です。この部分は、自ら貸借と同じように考えます。

ただし、サブリース会社がオーナーと入居者の間に入り、別に貸借の媒介を行う場合、その媒介部分は宅建業法上の取引に当たります。転貸しているのか、契約を仲介しているのかを分けて判断しましょう。

【重要ポイント】転貸は「貸す本人側」、媒介は「貸主と借主をつなぐ側」です。

転貸は、借りた物件を自分の立場で貸す行為であり、自ら貸借側の扱いです。一方、貸主と借主の間に入って契約成立を手助けする媒介とは、立場がまったく異なります。この違いを整理して覚えておきましょう。

8業として行うこと

「業として行う」とは、社会通念上、事業として行っていると認められることです。不特定多数を相手にしているか、反復継続しているか、利益を得る目的があるかなどを総合して判断します。

大きな土地を区画に分け、不特定多数へ販売する分譲は、業に当たりやすい典型例です。一方、大きな土地を1回だけ一括して売る場合は、反復継続性が弱く、業に当たりにくい典型例です。

ただし、取引の回数だけで機械的に決まるわけではありません。広告の有無、相手方の範囲、物件を取得した目的、販売方法、継続する意思などを合わせて判断します。自ら使用するために取得した自宅や事業所を処分するだけなら業に当たりにくく、転売目的で取得して一般に広告して売る場合は業に当たりやすくなります。

【重要ポイント】分譲は業に当たりやすく、一括売却は業に当たりにくい典型例です。ただし、必ず全体事情で判断します。

区画に分けて不特定多数へ販売する分譲は、業に当たりやすい典型例です。一方、大きな土地を1回だけ一括して売る場合は業に当たりにくいとされます。ただし、取引の回数だけで決まるわけではなく、広告・相手方の範囲・取得目的・販売方法など全体事情で判断します。

10宅建業者と免許不要の者

宅建業者とは、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けて宅建業を営む者です。個人か法人かを問わず、宅建業を営むのであれば原則として免許が必要です。

事務所を2以上の都道府県に設置する場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県内だけに設置する場合はその都道府県知事免許となります。

国や地方公共団体などは、宅建業の免許が不要な代表例です。また、信託会社や信託業務を兼営する金融機関などには、免許を受けずに宅建業を営める特別な扱いがあります。ただし、国土交通大臣への届出などを行い、宅建業者とみなされて業務規制を受ける場合がある点に注意してください。

【注意ポイント】「免許が不要」と「宅建業法のルールが一切適用されない」は同じではありません。

信託会社等は免許不要でも、届出や業務規制を受ける場合があります。「免許不要」という言葉だけで、宅建業法がまったく関係ないと判断しないようにしましょう。

12取引態様との関係

取引態様とは、宅建業者がその取引でどの立場にいるかを示すものです。主に、自ら売主、代理、媒介の3つに分かれます。

自ら売主は、宅建業者自身が売主として契約当事者になる場合です。代理は、本人に代わって契約をする場合です。媒介は、当事者の間に入って契約成立を手助けする場合です。

宅建業者は、広告をするときと、顧客から注文を受けたときに、取引態様を明示しなければなりません。広告ですでに明示していても、注文を受けたときには改めて明示します。取引態様が変わった場合は、変更後の態様を明らかにする必要があります。

【重要ポイント】取引態様は、広告時と注文を受けた時の両方で明示します。

広告で取引態様をすでに明示していても、顧客から注文を受けた時点で改めて明示する必要があります。一度明示すれば終わりではない点に注意しましょう。

最後に押さえるポイント

• 宅建業に当たるかどうかは、「宅地または建物」「取引」「業」の3要素で判断します。
• 現在建物がある土地、建物を建てる目的で取引される土地、用途地域内の土地は原則として宅地です。用途地域内でも道路・公園・河川・広場・水路は除かれます。
• 住宅だけでなく、事務所・店舗・倉庫・マンションの一室や建物の共有持分も建物として扱います。
• 自ら売買・交換、売買・交換・貸借の代理・媒介は取引ですが、自ら貸借は取引に当たりません。
• 転貸・サブリースは自ら貸借側として考えますが、別に貸借の代理・媒介を行えば、その部分は取引です。
• 代理は本人に代わって契約し、媒介は当事者の契約成立を手助けします。
• 業として行うかは、不特定多数、反復継続、営利性、広告、取得目的、販売方法などを総合して判断します。
• 分譲は業に当たりやすく、一括売却は業に当たりにくい典型例です。
• 建設・管理・造成だけでは取引に当たりませんが、分譲や媒介を行う場合は免許の要否を確認します。
• 宅建業者は、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けて宅建業を営む者です。
• 国・地方公共団体などは免許不要の代表例です。信託会社等は免許不要でも、届出や業務規制を確認します。
• 取引態様は自ら売主・代理・媒介の3つに分け、広告時と注文を受けた時の両方で明示します。