報酬の制限

2報酬額の掲示と基本ルール

宅建業者は、事務所ごとに報酬額を掲示しなければなりません。依頼者や取引相手が、どの程度の報酬を負担する可能性があるのかを、あらかじめ確認できるようにするためです。

報酬額表は事務所に備えるものです。案内所等では標識の掲示が必要になる場合がありますが、標識と報酬額表を混同しないようにします。

宅建業者は、定められた上限を超える報酬を受け取れません。さらに、実際に受領していなくても、不当に高額な報酬を要求すること自体が禁止されています。

4売買・交換の代理報酬

売買・交換の代理では、代理の依頼者から、媒介報酬限度額の2倍まで受け取ることができます。

ただし、1つの取引について宅建業者が受け取れる報酬の合計にも上限があります。一方から代理、他方から媒介の依頼を受けても、「2倍＋1倍」で3倍まで受け取れるわけではありません。

複数の宅建業者が取引に関与するときも、業者ごとに上限が増えるのではなく、取引全体の総額で限度を確認します。

【注意】

「代理は2倍」は、代理人が各当事者から2倍ずつ受け取れるという意味ではありません。必ず取引全体の合計額を確認します。

6貸借の媒介・代理報酬

貸借の報酬は、売買・交換の速算式ではなく、借賃を基準に計算します。媒介・代理を問わず、原則として1つの貸借取引で受け取れる報酬の合計は、借賃1か月分以内です。

居住用建物の貸借を媒介する場合、依頼者の一方から受け取れる報酬は、原則として借賃0.5か月分までです。ただし、媒介の依頼を受ける時点で承諾を得ていれば、一方から0.5か月分を超えて受け取ることができます。

承諾がある場合でも、貸主と借主から受け取る報酬の合計は、原則として借賃1か月分以内です。居住用建物以外の貸借では、一方から1か月分を受け取ることもできますが、取引全体の総枠は変わりません。

【承諾の時期】

居住用建物で一方から0.5か月分を超えて受け取るには、媒介の依頼を受ける際の承諾が必要です。

8低廉な空家等の特例

低廉な空家等の特例は、税抜の取引価額が800万円以下の宅地・建物について、売買・交換の媒介報酬を拡張する制度です。交換の場合は、高い方の評価額で800万円以下かを判断します。

名称に「空家等」とありますが、実際に空いているかどうかは問いません。対象になるかどうかは、使用状態ではなく価額で判断します。

媒介では、通常の計算額を超えて、依頼者の一方から30万円まで受け取ることができます。課税事業者なら税込33万円までです。売主側と買主側のいずれについても、依頼者ごとに上限を確認します。

通常の上限を超える報酬を受け取る場合は、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ依頼者へ説明し、合意を得る必要があります。代理では媒介の2倍として60万円まで、課税事業者なら税込66万円までとなります。

10報酬以外の費用請求

宅建業者は、報酬の上限を避けるために、調査費・広告費・交通費などへ名目を変えて金銭を請求できるわけではありません。実質が通常の媒介・代理業務の対価であれば、報酬制限の対象です。

一方、依頼者から特別に頼まれた広告や遠隔地での特別調査など、通常業務を超える実費は別途請求できる場合があります。「特別な依頼」「実費の発生」「通常業務を超えること」の3点を確認します。

12媒介契約書・37条書面との関係

宅建業者の報酬については、媒介契約書や代理契約で、依頼者との合意内容を明らかにします。報酬額だけでなく、支払時期や支払方法も確認できるようにします。

売買・交換の媒介契約書には、報酬に関する事項を記載します。低廉な空家等の特例によって通常の上限を超える額を受け取る場合は、契約締結時の説明・合意と、書面上の明確化が重要です。

37条書面は、売買・貸借の当事者間で成立した契約内容を明らかにする書面です。宅建業者と依頼者との報酬合意は、37条書面ではなく、媒介契約書や代理契約を中心に確認します。

14ひっかけ対策

報酬制限の問題では、売買と貸借、媒介と代理、税込と税抜、通常計算と特例が入れ替えられます。問題文の数字を見る前に、取引の分類を確定させます。

売買・交換の「3％＋6万円」を貸借へ使ったり、売買代理の「2倍」を貸借代理へそのまま当てはめたりしないようにします。

空家等の特例では、低廉な空家等は800万円以下で使用状態を問わず、長期の空家等の貸借特例は長期間使われていないことなどが要件です。

最後に押さえるポイント

• 宅建業者は、国土交通大臣が定める限度額を超える報酬を受け取れず、報酬額表は事務所ごとに掲示します。
• 売買・交換の媒介報酬は取引価額を基準とし、400万円超では「価額×3％＋6万円」を使います。交換では高い方の価額を基準にします。
• 売買・交換の代理は媒介報酬限度額の2倍までですが、取引全体の総枠も確認します。
• 建物代金に含まれる消費税は基礎価額から除き、報酬には課税事業者10％、免税事業者4％を上乗せできます。
• 貸借の報酬合計は原則として借賃1か月分以内で、居住用建物の媒介は一方0.5か月分が原則です。
• 居住用建物以外で権利金がある場合は、権利金を売買代金とみなす計算を確認します。
• 低廉な空家等は税抜800万円以下で使用状態を問わず、媒介は一方30万円までです。
• 低廉な空家等で通常上限を超える報酬を受け取る場合は、媒介契約締結時の説明・合意が必要です。
• 長期の空家等の貸借特例は貸主側の報酬を広げる制度で、貸主・借主からの合計は税込2.2か月分以内です。
• 通常業務の費用は名目を変えて別途請求できず、実質が報酬なら上限規制を受けます。
• 不当に高額な報酬は、受領だけでなく要求することも禁止されます。
• 報酬合意は媒介契約書・代理契約で確認し、35条書面・37条書面との役割を区別します。