地価公示法

2地価公示法の目的

土地は、同じ面積でも場所や利用条件によって価格が大きく異なります。そこで地価公示法は、標準的な土地である標準地を選び、その正常な価格を公表することで、土地価格の客観的な目安を示します。

公示価格は、一般の土地取引だけでなく、公共事業用地の取得、不動産鑑定評価、国土利用計画法に基づく土地価格の算定などにも利用されます。ただし、一般の売買価格を公示価格に固定する制度ではありません。

【注意ポイント】

一般の土地取引では、公示価格どおりに売買する義務はありません。公示価格を指標として取引するよう努める、という位置づけです。

4地価公示の手続

地価公示は、土地鑑定委員会が標準地を選定し、その標準地について2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価を求めるところから始まります。

不動産鑑定士は、同等の効用を持つ土地の造成費、近隣の類似した土地の取引価格、地代などから算定される価格を踏まえて評価します。その後、土地鑑定委員会が各鑑定結果を審査し、必要な調整を行って正常な価格を決定します。

複数の鑑定評価額を単純に平均して、公示価格を決めるわけではありません。評価を行う者と、最終的に価格を判定する者を分けて覚えましょう。

【重要ポイント】

不動産鑑定士は「鑑定評価」を行い、土地鑑定委員会は結果を「審査・調整して判定」します。主語を入れ替えないようにしましょう。

6公示事項と閲覧

土地鑑定委員会は、正常な価格だけでなく、標準地を特定し、その価格を理解するために必要な事項も公示します。

主な公示事項は、標準地の所在・地番、単位面積あたりの価格、価格判定の基準日、地積、形状、利用状況、周辺土地の利用状況、前面道路、供給処理施設、交通施設、法令上の制限などです。

公示事項を記載した図書は関係市町村長等へ送付され、送付を受けた日から3年間、一般の閲覧に供されます。

8都道府県地価調査との比較

地価公示と都道府県地価調査は、どちらも土地価格の目安を示す制度ですが、主体・基準日・地点名が異なります。3つをまとめて比較すると、混同を防ぎやすくなります。

地価公示は、土地鑑定委員会が標準地を選び、毎年1月1日時点の価格を公示します。都道府県地価調査は、都道府県知事が基準地を選び、毎年7月1日時点の価格を調査します。

最後に押さえるポイント

• ・地価公示法は、標準地の正常な価格を公表し、土地価格の客観的な目安を示す制度です。
• ・地価公示の主体は、国土交通省に置かれる土地鑑定委員会です。
• ・標準地は公示区域内から選ばれ、都市計画区域内に限られません。
• ・国土利用計画法の規制区域は、公示区域から除かれます。
• ・標準地ごとに2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価を行います。
• ・土地鑑定委員会は鑑定評価結果を審査・調整し、正常な価格を判定します。
• ・公示価格は、毎年1月1日時点の標準地の単位面積あたりの正常な価格です。
• ・正常な価格は、原則として建物や地上権等がないものとして判定します。
• ・公示事項を記載した図書は、関係市町村等で3年間閲覧できます。
• ・一般の土地取引では、公示価格は指標であり、売買価格を直接強制しません。
• ・公共用地取得・土地収用・不動産鑑定評価・国土利用計画法では、公示価格を規準とします。
• ・地価公示は「土地鑑定委員会・標準地・1月1日」、地価調査は「都道府県知事・基準地・7月1日」で比較します。

【最終確認】

主体・地点名・基準日を先に固定し、最後に「一般取引は指標、公共・鑑定等は規準」と確認すれば、主要なひっかけを避けられます。