不動産取得税

2不動産取得税の基本

不動産取得税を課税するのは、取得した不動産が所在する都道府県です。取得者の住所地ではありません。たとえば、秋田県に住む人が東京都の土地を取得した場合、課税するのは東京都です。

納税義務者は、土地や家屋を取得した者です。個人・法人の別は問いません。課税の対象は土地・家屋の取得であり、登記をしたかどうかではなく、法律上の原因に基づいて所有権を現実に取得したかで判断します。

新築や増改築では、固定資産課税台帳に登録価格がまだないため、都道府県が固定資産評価基準により価格を決定します。海外にある不動産は日本の都道府県に所在しないため、不動産取得税は課税されません。

【注意ポイント】

取得者の住所地ではなく、不動産の所在地を見ます。県外の不動産を取得する問題では、住所地と所在地の入れ替えに注意します。

4課税標準・税率・免税点

不動産取得税の課税標準は、実際の売買代金ではありません。原則として、固定資産課税台帳に登録された価格を用います。売買代金が高いか安いかではなく、登録価格を基準に計算します。

税率の本則は4％ですが、令和9年3月31日までの取得については、土地と住宅に3％の軽減税率が適用されます。住宅以外の家屋は4％です。したがって、商業ビルでは、建物部分は4％、敷地は土地なので3％となります。別荘は原則として、不動産取得税における「住宅」には当たりません。

令和8年4月1日以後の取得に適用される免税点は、土地が16万円未満、建築による家屋が66万円未満、建築以外による家屋が34万円未満です。いずれも「未満」で判定するため、ちょうど16万円・66万円・34万円の場合は免税点に該当しません。

同じ取得者が1年以内に隣接する土地を取得した場合や、一構となる家屋を取得した場合は、これらを合わせて免税点を判定します。取引を分ければ必ず免税になるわけではありません。

【判断の順番】

税額計算では、登録価格 → 特例による課税標準の調整 → 税率の順に確認します。免税点は、その前提となる価格が「未満」かどうかを見ます。

6納付方法と他税との比較

不動産取得税は、都道府県から送付される納税通知書により納めます。この方法を普通徴収といいます。納税者が自分で税額を計算して納める申告納付方式ではありません。

取得後の申告は、原則として不動産を取得した日から10日以内に行います。ただし、令和5年4月1日以後の取得で登記申請をした場合は、原則として申告は不要です。

不動産取得税・固定資産税・登録免許税は、何に着目して課税されるかが異なります。不動産取得税は取得、固定資産税は所有、登録免許税は登記に着目します。

最後に押さえるポイント

• ・不動産取得税は、土地や家屋を取得したときに一度だけ課税される都道府県税です。
• ・課税主体は取得者の住所地ではなく、不動産が所在する都道府県です。
• ・納税義務者は不動産を取得した者で、個人・法人を問いません。
• ・登記の有無ではなく、所有権を現実に取得したかで判断します。
• ・売買・交換・贈与・新築・増築などは課税対象です。
• ・相続・包括遺贈・法人の合併等による取得は、原則として課税されません。
• ・課税標準は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。
• ・令和9年3月31日までの取得では、土地3％、住宅3％、住宅以外の家屋4％です。
• ・令和8年4月1日以後の免税点は、土地16万円未満、建築家屋66万円未満、建築以外家屋34万円未満です。
• ・免税点は「未満」で判定し、ちょうど同額の場合は免税になりません。
• ・新築住宅の特例は、課税標準から原則1,200万円を控除します。
• ・宅地の特例は、課税標準を価格の2分の1にする制度です。
• ・住宅用土地の軽減は、算出した土地の税額から控除する制度です。
• ・不動産取得税は取得、固定資産税は所有、登録免許税は登記に着目します。
• ・納付方法は普通徴収です。