都市計画法（開発許可）

2開発行為の定義

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的として行う、土地の区画形質の変更です。目的と土地の変更の両方がそろって、はじめて開発行為として扱われます。

「区画の変更」は、道路や水路を設けるなどして土地の区切りを変えることです。「形の変更」は、切土や盛土によって地形を変えることをいいます。「質の変更」は、農地や山林を宅地として利用できる状態に変えるような場合です。

建物を建てるだけ、または土地を売買するだけで、当然に開発行為になるわけではありません。建築物・特定工作物をつくる目的があるか、土地の区画・形・質を変更するかを分けて確認します。

4開発許可が必要となる面積

開発行為に当たる場合は、次に区域と面積を確認します。区域ごとに、許可が不要となる小規模開発の基準が異なります。

市街化区域では、原則として1,000㎡未満の開発行為は許可不要です。非線引き都市計画区域と準都市計画区域では、原則として3,000㎡未満が許可不要となります。これらの基準は、条例によって区域を限定し、300㎡まで引き下げられることがあります。

都市計画区域外・準都市計画区域外では、原則として1ha未満なら許可不要です。1haは10,000㎡です。市街化調整区域には面積による小規模例外がないため、小規模であっても、別の許可不要例外に当たらなければ許可が必要です。

【注意ポイント】

「規模が小さいから許可不要」とは限りません。市街化調整区域では面積だけで許可不要にならないため、農林漁業用建築物など、別の例外に該当するかを確認します。

6申請前の手続と申請書

開発許可を申請する前には、既存の公共施設と新たに設置する公共施設について、関係者との協議等を行います。既存の道路・水路などの公共施設については、その管理者と協議し、同意を得ます。新設する公共施設については、将来その管理者となる者と協議します。

開発区域内の土地所有者等については、相当数の同意が必要です。全員の同意や、申請前に土地の所有権をすべて取得することまでは求められません。

申請書には、開発区域の位置・区域・規模、予定建築物等の用途、設計、工事施行者、自己居住用・自己業務用・非自己用の別などを記載します。予定建築物等については、用途が重要な記載事項です。構造や設備を当然の記載事項と考えないようにします。

1ha以上の開発行為では、一定の資格を持つ者が設計図書を作成します。自己居住用・自己業務用・非自己用の別によって、一部の許可基準の適用が変わる点も確認します。

8許可後の変更・廃止・承継

開発許可を受けた後に、開発区域の位置・区域・規模、予定建築物等の用途、設計などを変更する場合は、原則として変更許可が必要です。

工事完了予定年月日の変更など、軽微な変更は変更許可を受ける必要はありませんが、遅滞なく都道府県知事等へ届け出ます。開発工事を途中で廃止する場合も、届出が必要です。

相続や法人の合併などによる一般承継では、開発許可を受けた者の地位が当然に承継されます。一方、開発区域内の土地所有権等を取得した者などの特定承継では、都道府県知事等の承認を受けなければ、許可上の地位を承継できません。

【注意ポイント】

許可後の手続は、重要な変更＝変更許可、軽微な変更＝届出、工事の廃止＝届出、特定承継＝承認です。似た用語を入れ替えないようにします。

10公共施設の管理と用地の帰属

開発行為によって新たに道路や公園などの公共施設が設けられた場合、その公共施設は、原則として工事完了公告の日の翌日から市町村の管理に属します。

公共施設の用地も、工事完了公告の日の翌日に、原則としてその公共施設を管理すべき者へ帰属します。ただし、別段の定めがある場合は、その定めに従います。

従前の公共施設に代えて新しい公共施設を設置する場合には、従前施設の用地と新設施設の用地の帰属関係が入れ替わる形で問われることがあります。管理する者と土地の所有者を分けて確認します。

【注意ポイント】

「公共施設はすべて市町村が所有する」と決めつけないようにします。管理の主体と用地の帰属先を分け、別段の定めや従前施設との関係も確認します。

12開発区域外の市街化調整区域内の建築制限

市街化調整区域では、開発許可を受けた開発区域の外であっても、建築物の新築・改築・用途変更などが制限されます。土地の区画形質を変更しない建築行為であっても、市街化を抑制するための規制を受けます。

原則として、都道府県知事等の43条許可を受けなければ、建築物の新築・改築・用途変更や、第一種特定工作物の新設などはできません。

ただし、都市計画事業、非常災害の応急措置、農林漁業用建築物、公益上必要な建築物などは、許可不要となる場合があります。これは、開発区域内の工事完了公告前後の建築制限とは別の制度です。

14ひっかけ対策

開発許可では、開発行為の定義、区域ごとの面積、市街化調整区域、許可不要例外、許可後の手続、完了公告前後の制限が入れ替えて出題されます。

まず、建築物・特定工作物を目的とする土地の区画形質変更かを確認します。次に区域と面積を見ますが、市街化調整区域には面積による小規模例外がありません。農林漁業用建築物等の例外は、市街化区域では原則として使えません。

41条・42条・43条も区別が必要です。41条は用途地域のない土地における形態制限、42条は工事完了公告後の予定建築物等の制限、43条は開発区域外の市街化調整区域で行う建築等の許可です。

最後に押さえるポイント

• 開発行為は、建築物または特定工作物を目的とする土地の区画形質の変更です。
• 単に建物を建てるだけ、土地を売買するだけでは、当然に開発行為になるわけではありません。
• 第一種特定工作物は、コンクリートプラントなどで、面積を問いません。
• 第二種特定工作物は、ゴルフコースは面積不問、野球場・庭球場・遊園地・墓園などは1ha以上で確認します。
• 市街化区域は原則1,000㎡未満、非線引き都市計画区域・準都市計画区域は原則3,000㎡未満、区域外は原則1ha未満なら許可不要です。
• 市街化区域、非線引き都市計画区域、準都市計画区域の面積基準は、条例で300㎡まで引き下げられることがあります。
• 市街化調整区域には、面積による小規模例外がありません。
• 農林漁業用建築物等の許可不要例外は、市街化区域では原則として使えません。
• 病院・学校・社会福祉施設であるだけでは、当然に許可不要とはなりません。
• 申請前は、既存公共施設管理者との協議・同意、新設公共施設管理者との協議、土地所有者等の相当数の同意を確認します。
• 1ha以上の開発行為では、一定の有資格者が設計図書を作成します。
• 重要な変更は変更許可、軽微な変更と工事の廃止は届出です。
• 一般承継は当然承継、特定承継は都道府県知事等の承認が必要です。
• 工事完了後は、完了届、完了検査、検査済証、工事完了公告の順に進みます。
• 検査済証と工事完了公告は別です。建築制限等の区切りとなるのは工事完了公告です。
• 公共施設の管理と用地の帰属は、工事完了公告の日の翌日を基準にします。
• 工事完了公告前は原則建築不可、公告後は原則として予定建築物等以外の建築・建設ができません。
• 41条は形態制限、42条は公告後の予定建築物等の制限、43条は開発区域外の市街化調整区域内の建築許可です。
• 開発審査会は、審査請求を受理した日から2か月以内に裁決します。
• 開発許可等の処分の取消訴訟は、原則として開発審査会の裁決後に提起します。