登記の種類から課税標準と税率を選ぶ
1本章の学習ポイント
登録免許税は、登記・登録・免許などの公的な手続を受けるときに課される国税です。不動産分野では、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記を中心に学びます。
学習の全体像
この章では、誰がどこで納めるのか、何を課税標準にするのか、登記の目的・原因ごとの税率、住宅用家屋の軽減税率、非課税・免税の扱い、他の税との違いを順に整理します。
試験対策
試験では、納税地を住所地と取り違えないこと、所有権の登記と抵当権の登記で課税標準を分けること、所有権移転登記は登記原因によって税率が変わることが重要です。住宅用家屋の軽減税率も、保存・移転・抵当権設定の3つをセットで押さえます。
【判断の順番】
①どの登記か → ②課税標準は不動産の価額か債権金額か → ③本則税率はいくらか → ④軽減・非課税・免税があるか、の順に確認します。
2登録免許税の基本
登録免許税は、国が行う登記・登録・免許などを受けることに着目して課されます。不動産を買ったことや代金を支払ったこと自体ではなく、登記を受ける場面で問題になる税です。
不動産登記には、土地や建物の現況を公示する表示に関する登記と、所有権・抵当権などを公示する権利に関する登記があります。表示に関する登記は原則として非課税ですが、権利に関する登記は原則として課税対象です。
| 項目 | 整理 |
|---|---|
| 課税主体 | 国（国税） |
| 課税の対象 | 登記、登録、免許などを受けること |
| 不動産で中心となる登記 | 所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記 |
| 表示に関する登記 | 原則として非課税 |
| 権利に関する登記 | 原則として課税対象 |
3納税義務者・納税地・納付方法
納税義務を負うのは、原則として登記等を受ける人です。売買による所有権移転登記のように複数の関係者が登記を受ける場合は、その関係者が連帯して納付義務を負います。
納税地は、納税義務者の住所地ではありません。登記を取り扱う登記所の所在地が納税地となり、登記を受けるときに納付します。
納付方法は現金が原則です。ただし、税額が3万円以下であれば、収入印紙による納付も認められます。収入印紙を使う場合でも、契約書に課される印紙税とは別の税です。
| 確認項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 納税義務者 | 登記等を受ける者 | 共同で登記を受ける場合は連帯して納付 |
| 納税地 | 登記を受ける登記所の所在地 | 取得者や申請者の住所地ではない |
| 納付時期 | 登記を受けるとき | 毎年課税される税ではない |
| 納付方法 | 現金納付が原則 | 税額3万円以下なら収入印紙も可 |
【注意】
収入印紙で納められる場合があっても、登録免許税が印紙税に変わるわけではありません。課税原因は「登記等を受けること」です。
4課税標準と計算式
登録免許税は、原則として「課税標準×税率」で計算します。先に登記の種類を特定し、その登記に対応する課税標準を選ぶことが大切です。
所有権保存登記と所有権移転登記では、不動産の価額を課税標準にします。実際に支払った売買代金をそのまま使うわけではありません。
これに対し、抵当権設定登記では、担保される債権金額を課税標準にします。不動産の価額と取り違えないようにしましょう。課税標準が1,000円未満の場合は、1,000円として計算します。
| 登記の種類 | 課税標準 | 見分け方 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 不動産の価額 | 新築建物などに初めて所有権を登記 |
| 所有権移転登記 | 不動産の価額 | 売買代金そのものではない |
| 抵当権設定登記 | 債権金額 | 住宅ローン等の担保される債権額 |
【最重要】
所有権の登記は「不動産の価額」、抵当権設定登記は「債権金額」を使います。
5登記目的ごとの税率
税率は、登記の目的だけでなく、所有権移転登記では登記原因によっても変わります。同じ「所有権移転」であっても、売買等と相続等を同じ税率で処理しないことがポイントです。
| 登記・原因 | 税率 | 整理 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 4／1,000 | 住宅用家屋には別の軽減あり |
| 所有権移転登記（売買・贈与・交換など） | 20／1,000 | 所有権移転の原則 |
| 土地の売買による所有権移転登記 | 15／1,000 | 令和8年度試験で用いる軽減税率 |
| 所有権移転登記（相続・法人の合併など） | 4／1,000 | 売買等の税率と区別 |
| 抵当権設定登記 | 4／1,000 | 課税標準は債権金額 |
【ひっかけ対策】
「所有権移転登記」と書かれていたら、まず売買・贈与・交換なのか、相続・合併なのかを確認します。土地売買の15／1,000も別に整理します。
6住宅用家屋の軽減税率
個人が自分で居住する住宅用家屋を新築・取得し、一定の要件を満たして登記を受ける場合は、税率が軽減されます。保存・移転・抵当権設定の3種類を一まとまりで覚えると整理しやすくなります。
| 登記 | 軽減税率 | 主な対象 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 1.5／1,000 | 住宅用家屋を新築した場合など |
| 所有権移転登記 | 3／1,000 | 売買・競落による取得が中心 |
| 抵当権設定登記 | 1／1,000 | 住宅取得資金の債権を担保する場合 |
主な共通要件は、個人の自己居住用であること、床面積が50㎡以上であること、新築または取得後1年以内に登記を受けることです。既存住宅では、新耐震基準に適合していることなども確認します。
軽減を受けるには、登記申請時に住宅用家屋証明書等を添付します。住宅用家屋の軽減は家屋を対象とし、土地売買の所有権移転登記に適用される15／1,000の軽減とは対象が異なります。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 取得者 | 個人 |
| 用途 | 自己の居住用 |
| 床面積 | 50㎡以上 |
| 登記時期 | 新築または取得後1年以内 |
| 既存住宅 | 新耐震基準への適合などを確認 |
| 添付書類 | 登記申請時に住宅用家屋証明書等を添付 |
【重要】
住宅用家屋の所有権移転登記の軽減は、売買・競落による取得が中心です。贈与・交換・相続と入れ替えないようにします。
7非課税・免税となる登記
登記を受ければ必ず登録免許税がかかるわけではありません。まず、表示に関する登記か、権利に関する登記かを分けて考えます。
表題登記、分筆、合筆などの表示に関する登記は、原則として非課税です。一方、所有権保存、所有権移転、抵当権設定などの権利に関する登記は、原則として課税対象です。
国や地方公共団体等が自己のために受ける登記は、非課税となる場合があります。また、相続による土地の所有権移転登記等には、少額土地や一次相続が未登記のケースなど、一定の場合に限った免税措置があります。
| 区分 | 扱い | 例・注意 |
|---|---|---|
| 表示に関する登記 | 原則非課税 | 表題登記、分筆、合筆など |
| 権利に関する登記 | 原則課税 | 所有権保存・移転、抵当権設定など |
| 国・地方公共団体等 | 非課税となる場合あり | 自己のために受ける登記 |
| 相続土地の登記 | 一定の場合に免税 | 対象となるケースは限定 |
8他の税との比較
不動産に関係する税は、何をきっかけに課税されるかで区別すると混乱しません。登録免許税は登記、印紙税は課税文書、不動産取得税は取得、固定資産税は毎年の所有に着目します。
| 税目 | 課税のきっかけ | 税の種類 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 登記・登録・免許などを受ける | 国税 |
| 印紙税 | 契約書・受取書などの課税文書を作成する | 国税 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得する | 都道府県税 |
| 固定資産税 | 毎年1月1日に固定資産を所有する | 市町村税 |
| 所得税 | 不動産を譲渡して利益が生じる | 国税 |
9ひっかけ対策
登録免許税では、税目・納税地・課税標準・所有権移転の原因・軽減対象の取り違えが狙われます。問題文を読んだら、次の表に当てはめて確認します。
| 論点 | 正しい整理 | 誤りやすい読み方 |
|---|---|---|
| 課税のきっかけ | 登記等を受けること | 不動産の取得そのものに課税 |
| 納税地 | 登記所の所在地 | 納税義務者の住所地 |
| 所有権の課税標準 | 不動産の価額 | 実際の売買代金 |
| 抵当権の課税標準 | 債権金額 | 不動産の価額 |
| 所有権移転の税率 | 原因により異なる | すべて同じ税率 |
| 住宅用家屋の移転軽減 | 売買・競落が中心 | 贈与・交換・相続にも適用 |
| 表示に関する登記 | 原則非課税 | すべての登記が課税対象 |
【最終確認】
登記の種類、登記原因、課税標準、税率、軽減要件を一つずつ照合します。数字だけを単独で覚えず、対象となる登記と組み合わせて覚えましょう。
最後に押さえるポイント
- ・登録免許税は、登記・登録・免許などを受けるときに課される国税です。
- ・不動産の取得や代金の支払いではなく、登記手続に着目します。
- ・納税義務者は、原則として登記等を受ける者です。共同で登記を受ける場合は、関係者が連帯して納付義務を負います。
- ・納税地は、登記を受ける登記所の所在地です。
- ・納付は現金が原則ですが、税額が3万円以下なら収入印紙も利用できます。
- ・所有権保存登記・所有権移転登記の課税標準は、不動産の価額です。
- ・抵当権設定登記の課税標準は、債権金額です。
- ・所有権保存登記の本則税率は4／1,000です。
- ・所有権移転登記は、売買・贈与・交換などでは原則20／1,000、相続・法人の合併などでは4／1,000です。
- ・土地の売買による所有権移転登記は、令和8年度試験では15／1,000です。
- ・抵当権設定登記の本則税率は4／1,000です。
- ・住宅用家屋の軽減税率は、保存1.5／1,000、移転3／1,000、抵当権設定1／1,000です。
- ・住宅用家屋の軽減では、個人の自己居住用、床面積50㎡以上、1年以内の登記、証明書の添付などを確認します。
- ・表示に関する登記は原則非課税、権利に関する登記は原則課税対象です。
- ・相続土地の登記に関する免税措置は、対象が限定されています。
- ・登録免許税は登記、印紙税は文書、不動産取得税は取得、固定資産税は所有に着目します。
【試験での解き方】
問題文から「登記の種類」と「登記原因」を拾い、課税標準を選んでから、本則税率と軽減税率を照合します。