媒介契約書

2媒介契約書の基本と適用範囲

媒介契約とは、宅建業者が依頼者から、売買や交換の相手方を探すよう依頼される契約です。たとえば、土地の売主が不動産会社に買主探しを頼む場合がこれに当たります。

宅建業者が宅地・建物の売買または交換について媒介契約を結んだときは、遅滞なく媒介契約書を作成し、依頼者へ交付します。売買・交換の代理契約にも、このルールが準用されます。

一方、貸借の媒介には、原則として媒介契約書の作成・交付に関する規定は適用されません。「売買・交換が中心」と覚えておくと整理しやすくなります。

【注意ポイント】

媒介契約書の規定は、売買・交換の媒介を中心に考えます。貸借の媒介まで一律に適用されるわけではありません。

4一般媒介契約

一般媒介契約は、3種類の中で依頼者の自由度が最も高い契約です。依頼者は複数の宅建業者へ重ねて依頼でき、自分で見つけた相手方と直接取引することもできます。

一般媒介契約には、ほかに依頼している宅建業者を明らかにする「明示型」と、明らかにしなくてもよい「非明示型」があります。

宅建業法上、一般媒介契約には、指定流通機構への登録義務も、定期的な業務処理状況の報告義務もありません。ただし、任意に登録することはあり得ます。

6専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3種類の中で依頼者への制限が最も強い契約です。他の宅建業者へ重ねて依頼できないだけでなく、依頼者自身が見つけた相手方と直接取引することもできません。

制限が強い分、宅建業者に課される義務も専任媒介より重くなります。指定流通機構への登録期限は5日以内、業務処理状況の報告は1週間に1回以上です。

【注意ポイント】

専属専任媒介では、重ねて依頼も自己発見取引もできません。有効期間は専任媒介と同じ3か月以内です。

8媒介契約書の作成・交付

宅建業者は、売買・交換の媒介契約を締結したとき、遅滞なく媒介契約書を作成し、依頼者へ交付します。

媒介契約書に記名するのは宅建業者です。35条書面や37条書面とは異なり、宅建士の記名を必要とする書面ではありません。

依頼者の承諾を得た場合は、紙の書面に代えて電磁的方法で提供できます。提供方法が紙でも電子でも、相手は媒介を依頼した依頼者です。

10有効期間と更新

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、3か月以内です。3か月を超える期間を定めても、その期間は3か月となります。

更新には依頼者の申出が必要で、自動更新とすることはできません。更新後の期間も3か月以内です。

一般媒介契約には、宅建業法上の3か月という期間制限はありません。3か月制限は専任系の2種類に限って確認します。

12登録証明書・成約通知

指定流通機構へ物件を登録すると、登録を証する書面が発行されます。宅建業者は、その書面を遅滞なく依頼者へ引き渡します。

登録された物件について売買または交換の契約が成立した場合、宅建業者は成約情報を遅滞なく指定流通機構へ通知します。

登録証明書の相手は依頼者、成約通知の相手は指定流通機構です。成約通知では、登録番号・取引価格・契約成立年月日を通知します。

1435条書面・37条書面との違い

媒介契約書、35条書面、37条書面は、いずれも不動産取引で使われますが、役割は別です。試験では、交付する時期・相手・目的・記名する者を分けて確認します。

【整理のコツ】

媒介契約書は「媒介契約を結んだ依頼者との書面」。35条書面は契約前の説明、37条書面は契約後の内容確認です。

16最後に押さえるポイント

• 売買・交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく媒介契約書を作成し、依頼者へ交付します。
• 売買・交換の代理契約にも媒介契約書の規定が準用されますが、貸借の媒介には原則として適用されません。
• 一般媒介は、重ねて依頼も自己発見取引もできます。
• 専任媒介は、重ねて依頼はできませんが、自己発見取引はできます。
• 専属専任媒介は、重ねて依頼も自己発見取引もできません。
• 専任媒介と専属専任媒介の有効期間は3か月以内で、更新には依頼者の申出が必要です。
• 指定流通機構への登録は、専任媒介が7日以内、専属専任媒介が5日以内です。休業日は算入しません。
• 業務処理状況の報告は、専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上です。
• 登録証明書は依頼者へ引き渡し、成約情報は指定流通機構へ通知します。
• 売買・交換の申込みがあったときは、一般媒介を含め、遅滞なく依頼者へ報告します。
• 媒介契約書には宅建業者が記名します。35条書面・37条書面のような宅建士の記名ではありません。
• 依頼者の承諾があれば、媒介契約書は電磁的方法で提供できます。

推敲対象：宅建・ゼロからだ！「媒介契約書」