譲渡所得は「1月1日」と特例の性質で整理
1本章の学習ポイント
所得税は、個人の所得に対して課される国税です。宅建試験では、所得税全体の仕組みではなく、土地や建物を売却して利益が生じた場合の譲渡所得が中心になります。
学習の全体像
この章では、譲渡所得の基本的な計算方法を確認したうえで、短期譲渡所得と長期譲渡所得の判定へ進みます。その後、居住用財産の3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率、買換え特例、収用等の5,000万円特別控除、優良住宅地の軽減税率、住宅ローン控除と譲渡損失を整理します。
試験対策
試験では、所有期間の判定日は譲渡した年の1月1日であること、5年以下は短期・5年超は長期であることが頻出です。また、3,000万円特別控除は所有期間を問わないこと、軽減税率は10年超所有が要件であること、買換え特例は非課税ではなく課税の繰延べであることを区別します。
【判断の順番】
①譲渡益が生じているかを確認 → ②課税譲渡所得金額を計算 → ③譲渡した年の1月1日現在の所有期間を確認 → ④利用できる特例と、その性質を判断します。
2所得税と譲渡所得の基本
土地や建物を売却して得た利益は、譲渡所得として所得税の対象になります。給与所得などと合算して計算するのではなく、原則として分離課税により、土地・建物等の譲渡所得だけを分けて税額を計算します。
課税されるのは、売却代金そのものではありません。譲渡価額から取得費や譲渡費用などを差し引いた後に残る利益が、課税の対象です。したがって、不動産を売却しても利益が生じていなければ、通常の譲渡益に対する所得税は発生しません。
| 項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 税の種類 | 国税 |
| 中心となる対象 | 土地・建物等を譲渡して生じた所得 |
| 納税義務者 | 自己所有の不動産等を譲渡した個人 |
| 課税方式 | 給与所得などとは分けて計算する分離課税 |
| 最初に確認すること | 譲渡価額ではなく、費用等を差し引いた後に利益があるか |
| 主な試験論点 | 計算式、所有期間の判定、居住用財産等の特例 |
【注意ポイント】
所得税は「不動産を取得したこと」に対する税ではありません。宅建試験では、不動産を譲渡して利益が生じたことに着目します。
3譲渡所得の計算と短期・長期の判定
課税譲渡所得金額の計算
課税譲渡所得金額は、譲渡による収入金額から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに適用できる特別控除額を差し引いて求めます。
【基本式】
課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除額
取得費には、土地・建物の購入代金や取得時に要した費用などが含まれます。譲渡費用は、仲介手数料など、その不動産を譲渡するために直接かかった費用です。
取得費が分からない場合、または実際の取得費が譲渡価額の5％より少ない場合には、譲渡価額の5％を概算取得費として使うことができます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 収入金額 | 土地・建物等の譲渡価額 |
| 取得費 | 購入代金、取得時の費用など |
| 概算取得費 | 取得費が不明な場合などは、譲渡価額の5％を取得費にできる |
| 譲渡費用 | 仲介手数料など、譲渡のために直接かかった費用 |
| 特別控除額 | 3,000万円控除、5,000万円控除など、要件を満たす制度の控除額 |
短期譲渡所得と長期譲渡所得
短期と長期は、実際の譲渡日までの所有期間で判定するのではありません。譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えているかどうかにより判定します。
所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得です。5年ちょうどは短期に含まれます。所得税部分の基本税率は、短期が30％、長期が15％です。
相続や贈与により取得した土地・建物については、原則として被相続人または贈与者の取得時期を引き継ぎます。短期・長期を判定するときも、前の所有者の取得時期から数えます。
| 区分 | 判定基準 | 所得税部分の基本税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下 | 30％ |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年超 | 15％ |
【注意ポイント】
「譲渡日現在で5年を超えているから長期」とは限りません。判定日は必ず譲渡した年の1月1日です。
4居住用財産の特例
自宅として使用していた土地・建物を譲渡する場合には、一般の不動産とは異なる特例が設けられています。宅建試験では、控除する制度・税率を軽くする制度・課税を先送りする制度を分けて整理します。
3,000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合は、一定の要件を満たすと、その譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。この特例では、所有期間の長短は問われません。
10年超所有の軽減税率
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が10年を超える居住用財産については、一定の要件のもとで軽減税率を適用できます。課税譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分は10％、6,000万円を超える部分は15％です。
この軽減税率は、居住用財産の3,000万円特別控除と併用できます。先に特別控除を適用し、その後の課税譲渡所得金額について税率を確認します。
買換え特例
一定の居住用財産を譲渡して、新たな居住用財産へ買い換えた場合には、課税を将来へ繰り延べる特例があります。この制度は、譲渡益を消滅させるものではなく、その時点での課税を先送りする制度です。
| 制度 | 制度の内容 | 所有期間 | 試験上の注意 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除 | 問わない | 10年超でなくても利用できる |
| 軽減税率 | 6,000万円以下部分10％、超える部分15％ | 譲渡年の1月1日現在で10年超 | 3,000万円特別控除と併用可能 |
| 買換え特例 | 一定の買換えについて課税を将来へ繰り延べる | 制度の要件を確認 | 非課税や免税ではない |
【重要ポイント】
3,000万円特別控除は控除、軽減税率は税率の軽減、買換え特例は課税の繰延べです。制度の性質を入れ替えないようにします。
5収用・優良住宅地の特例
収用交換等の5,000万円特別控除
公共事業などにより土地・建物が収用され、補償金等を取得した場合には、一定の要件のもとで譲渡所得から最高5,000万円を控除できます。居住用財産の3,000万円特別控除とは、金額だけでなく適用される場面も異なります。
この特例では、原則として最初に買取り等の申出があった日から6か月以内に譲渡することも要件になります。
優良住宅地造成等の軽減税率
優良住宅地の造成などのために土地等を譲渡した場合には、一定の要件のもとで軽減税率を適用できます。対象となるのは、所有期間5年超の長期譲渡所得です。
税率は、課税譲渡所得金額のうち2,000万円以下の部分が10％、2,000万円を超える部分が15％です。
| 制度 | 主な内容 | 数字・判定 |
|---|---|---|
| 収用交換等の特別控除 | 公共事業等による収用などで最高5,000万円を控除 | 原則として最初の買取り等の申出から6か月以内に譲渡 |
| 優良住宅地造成等の軽減税率 | 一定の土地等の譲渡に軽減税率を適用 | 所有期間5年超。2,000万円以下部分10％、超える部分15％ |
【注意ポイント】
収用は5,000万円の控除、優良住宅地は軽減税率です。控除額と税率を混同しないようにします。
6住宅ローン控除と譲渡損失
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末の住宅借入金等の残高を基準として、所得税額から直接差し引く制度です。譲渡所得の計算で差し引く特別控除ではなく、税額控除です。
控除率は0.7％を基本に整理し、控除期間は住宅の種類や入居時期に応じて、新築住宅等では13年、既存住宅では10年などと区分します。
居住用財産の譲渡損失
居住用財産を譲渡して損失が生じた場合には、一定の要件を満たすと、損益通算や繰越控除を利用できることがあります。これは、利益が生じた場合に適用する3,000万円特別控除などとは別の制度です。
| 制度 | 控除する対象 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 所得税額から直接控除 | 年末の住宅借入金等残高を基準とする税額控除 |
| 譲渡所得の特別控除 | 譲渡所得から控除 | 3,000万円控除や5,000万円控除など |
| 居住用財産の譲渡損失 | 一定要件で他の所得との損益通算・繰越控除 | 譲渡益が出た場合の特例と分けて考える |
【注意ポイント】
住宅ローン控除は、課税譲渡所得金額を減らす制度ではありません。計算後の所得税額から直接差し引く制度です。
7他の税との比較
税・価格の問題では、何をきっかけとして課税されるのかを確認すると、税目を区別しやすくなります。所得税は不動産を譲渡して利益が出た場合、不動産取得税は不動産を取得した場合、固定資産税は不動産等を所有している場合、登録免許税は登記を受ける場合に問題となります。
| 税目 | 課税のきっかけ | 税の種類 |
|---|---|---|
| 所得税 | 個人が不動産を譲渡して利益が生じたとき | 国税 |
| 不動産取得税 | 土地・家屋を取得したとき | 都道府県税 |
| 固定資産税 | 固定資産を所有している間、毎年 | 市町村税 |
| 登録免許税 | 登記を受けるとき | 国税 |
| 贈与税 | 贈与により財産を取得したとき | 国税 |
【判断のポイント】
売却代金を受け取っただけで判断せず、譲渡による利益・取得・所有・登記・贈与のどれが課税のきっかけかを確認します。
8ひっかけ対策
所得税の問題では、年数・判定日・控除額・制度の性質を入れ替えた記述が多く出題されます。特に、短期・長期の判定、3,000万円特別控除、買換え特例、住宅ローン控除に注意します。
| 論点 | 正しい整理 | 誤りやすい表現 |
|---|---|---|
| 課税方式 | 土地・建物等の譲渡所得は原則として分離課税 | 給与所得と合算して計算する |
| 判定日 | 譲渡した年の1月1日現在 | 実際の譲渡日現在 |
| 5年の扱い | 5年以下は短期、5年超が長期 | 5年以上なら長期 |
| 概算取得費 | 取得費不明などの場合は譲渡価額の5％ | 譲渡益の5％ |
| 相続・贈与 | 原則として前所有者の取得時期を引き継ぐ | 相続日・贈与日から数える |
| 3,000万円特別控除 | 所有期間を問わない | 10年超所有が必要 |
| 軽減税率 | 居住用財産を譲渡年の1月1日現在で10年超所有 | 5年超所有で適用 |
| 買換え特例 | 課税の繰延べ | 譲渡益が非課税になる |
| 住宅ローン控除 | 所得税額から直接差し引く税額控除 | 譲渡所得から差し引く特別控除 |
最後に押さえるポイント
- ・所得税は、個人の所得に対して課される国税です。
- ・宅建試験では、主に土地・建物等の譲渡所得を扱います。
- ・土地・建物等の譲渡所得は、原則として分離課税です。
- ・課税譲渡所得金額は、収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除額で計算します。
- ・取得費が不明な場合などは、譲渡価額の5％を概算取得費として使えます。
- ・相続・贈与では、原則として前所有者の取得時期を引き継ぎます。
- ・短期・長期の判定日は、譲渡した年の1月1日です。
- ・所有期間5年以下は短期、5年超は長期です。5年ちょうどは短期です。
- ・所得税部分の基本税率は、短期30％、長期15％です。
- ・居住用財産の3,000万円特別控除は、所有期間を問いません。
- ・居住用財産の軽減税率は、譲渡年の1月1日現在で所有期間10年超が要件です。
- ・軽減税率は、6,000万円以下部分10％、6,000万円超部分15％です。
- ・3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率は併用できます。
- ・買換え特例は、非課税ではなく課税の繰延べです。
- ・収用交換等では、最高5,000万円の特別控除があります。
- ・収用の5,000万円特別控除では、原則として最初の買取り等の申出から6か月以内の譲渡を確認します。
- ・優良住宅地造成等の軽減税率は、所有期間5年超の長期譲渡所得が前提です。
- ・住宅ローン控除は、譲渡所得からの控除ではなく、所得税額から直接差し引く税額控除です。
【最終確認】
数字だけで覚えるのではなく、判定日・所有期間・控除か軽減税率か・課税の繰延べかをセットで確認します。